인천지방법원 2025타경502504. 부평동 삼성프린스빌 5층 건물의 4층 401호, 전용 37.35㎡ 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 41,503,000원으로 감정가 121,000,000원의 34.3%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 김담비의 임차권등기에는 2021년 계약 보증금 120,000,000원과 2022년 변경 계약 보증금 126,000,000원이 기재되어 있고, 매각물건명세서는 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당 잔액이 늘어납니다. 현재 최저가를 기준으로 단순 계산하면 41,503,000원에 약 84,497,000원의 인수액이 더해져 실질취득은 약 126,000,000원입니다. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 총 취득부담은 같은 보증금 수준에 머무르므로, “감정가의 34%니까 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평문화로105번길 21, 4층 401호 (부평동, 삼성프린스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.35㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2012.01.19 · 총 6세대 |
| 소유자 | 지유리 (2019.06.20. 매매, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 41,503,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 141,145,593원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심
2019.03.22. 설정된 우리은행 근저당권 60,500,000원은 2019.04.19. 해지로 말소되었습니다. 이후 김담비는 2021.12.10. 점유를 시작하고 2021.12.17. 주민등록을 마쳤으며, 2024.01.22. 임차권등기를 완료했습니다. 이 임차권등기는 2024.11.06. 계양구 압류와 2025.01.14. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
계양구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 임차권등기보다 뒤에 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하더라도, 선행 임차보증금의 미배당 잔액은 별도로 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김담비 4층 401호 전부 | 점유 2021.12.10 전입 2021.12.17 확정 2021.12.01·2022.12.19 | 120,000,000원 → 126,000,000원 | 대항력 있음 명세서상 매수인 대항 | 배당요구 있음 2024.01.22 | 승계 아님 | 미배당 잔액 인수 |
| 조해은 | 전입 2024.06.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 인수 확인되지 않음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 김담비와 조해은 2명입니다. 김담비의 보증금은 동일 임차인의 계약 변경 내역이므로 120,000,000원과 126,000,000원을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실질취득 계산은 후행 계약에 기재된 126,000,000원을 기준으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 1.26억
삼성프린스빌은 총 6세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일면적 37.35㎡ 실거래는 2023년 4월 5층의 90,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 37.35㎡ | 5층 | 90,000,000원 |
| 비교 기준 | 37.35㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
최저가만 실거래와 비교하면 46.1%로 보이지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 비교해야 할 금액은 약 126,000,000원이며, 이는 실거래 90,000,000원의 140.0%입니다. 금액으로는 36,000,000원 높고, 감정가 121,000,000원보다도 5,000,000원 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,147,054원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,500,000원 | 40,355,946원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 141,145,593원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 미배당액은 161,289,647원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 등기에는 우리은행 근저당권의 2019.04.19. 말소가 기재되어 있으며, 매각물건명세서는 김담비 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 최종 배당순위와 실제 인수액은 배당표 및 원본 등기사항을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 부평동 시장로터리 북동측 인근으로 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린시설과 재래시장이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 남동측 약 8m 포장도로를 이용하며, 사다리형 평지의 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,393,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 6세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 동일면적 실거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 가격 검증과 재매각 시 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았으며, 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 41,503,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 약 126,000,000원을 총 취득비용의 출발점으로 보세요.
- 임차권 원본 확인. 김담비의 두 계약 보증금 120,000,000원·126,000,000원, 점유·전입·확정일자와 현재 미회수액을 매각물건명세서 및 임차권등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 배당 시뮬레이션에는 우리은행 근저당 배당이 반영되어 있으나 등기에는 2019.04.19. 말소가 기재되어 있습니다. 실제 배당표에서 임차인의 배당액과 매수인 인수액을 확인해야 합니다.
- 조해은 점유관계 확인. 보증금이 확인되지 않은 현재 점유자의 계약관계, 인도 일정과 명도 협의 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.18. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 행정상 처리와 말소 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 대상 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보완. 확인 실거래가 1건뿐이므로 인근 유사 다세대의 최근 거래, 현재 매물가와 실제 수리 상태를 추가 비교하세요.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 물건의 최저매각가는 41,503,000원으로 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 그러나 김담비의 임차보증금 126,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득은 약 126,000,000원으로 고정됩니다.
확인되는 동일면적 실거래는 90,000,000원입니다. 실질취득은 이보다 36,000,000원, 비율로는 40.0% 높고 감정가도 웃돕니다. 여기에 3회 유찰, 총 6세대의 소규모 다세대주택, 제한적인 실거래 표본이 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 높고, 임차권 인수 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어려운 물건입니다.