확약이 지키는 5,901만원 — 유효하면 실질취득 4,214만원, 무너지면 1.01억

인천지방법원 2025타경503255. 인천 서구 공촌동 동성빌라2동 3층 301호, 전용 39.78㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 86,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 42,140,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 최근 동일 면적 거래가 53,500,000원보다 11,360,000원 낮아 가격 여유가 있어 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 정운태 임차인의 대항력과 확약서의 실제 효력입니다.

정운태는 2021.05.27 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.06.15 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.01.06 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 최저가 42,140,000원에서 집행비용 1,158,520원을 차감하면 임차인에게 돌아갈 예상액은 40,981,480원이고, 보증금 100,000,000원 중 59,018,520원이 미배당됩니다.

따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 늘어, 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 현재 회차는 낙찰가 42,140,000원과 인수 59,018,520원을 합쳐 101,158,520원입니다. 이 경우 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 그 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행된다는 전제에서만 정운태 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 임차인

현재 권리분석의 기준은 2022.01.06 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 세무서 압류, 손문달 가압류, 손경섭·손필섭 근저당, 대한민국·서울보증보험 가압류, 강제경매개시결정과 2026년 관악구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 정운태의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 말소되더라도 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 별도로 발생합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있고, 확약이 인수를 막는다

실제 임차인은 정운태 1명입니다. 보증기관의 중복 임차인 신고나 별도 승계 임차인은 없습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 봐야 한다

동성빌라2동은 1993.11.06 준공된 10세대 규모 다세대입니다. 확인되는 거래 6건의 전체 평균은 85,250,000원이지만, 2021~2023년의 86,000,000원~100,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 2025.10의 53,500,000원을 우선 기준으로 잡는 것이 타당합니다.

확약이 유효하면 실질취득 42,140,000원은 최근 거래 53,500,000원의 78.8%로, 11,360,000원 낮습니다. 다만 최근 가격이 과거 거래군보다 41.6% 하락했고, 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 21.2%의 표면 할인 전부를 안전마진으로 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당과 회차별 인수 (매각가 42,140,000원 가정)

국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 확약을 적용하지 않는 일반 원칙상 정운태의 미배당액 59,018,520원은 매수인 인수 대상입니다.

확약이 없다면 낙찰가가 42,140,000원에서 20,648,599원으로 내려가도 룰상 총부담은 101,158,520원에서 100,771,675원으로 거의 줄지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차인 미배당액이 늘기 때문입니다. 반대로 확약이 유효하면 인수액이 실질 0원*이므로 매각가 하락이 그대로 취득가 하락으로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 공촌동 갈매공원 남측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시창호이며 기본 위생·난방설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 5m 도로와 접하고, 토지는 대체로 세장형의 주거용 건부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·연희3지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,013,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1993.11.06 준공, 10세대 소규모 다세대로 거래표본이 적습니다. 최근 가격 추세 -41.6%, 경매 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 빠른 재매각을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 정운태 임차권과 이 사건 부동산이 정확히 특정돼 있는지, 말소동의 조건과 실행 주체를 확인하세요.
• 확약의 실제 이행 시점. 잔금납부 전후 어느 단계에서 임차권등기 말소가 이뤄지는지 확인하고, 말소가 지연될 경우의 처리방식도 점검해야 합니다.
• 배당액 변동. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 예상배당 40,981,480원이 줄어 룰상 미배당액이 늘 수 있습니다.
• 현재 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 최신 거래 기준. 전체 평균 85,250,000원보다 2025.10 최신 거래 53,500,000원과 최근 하락 추세를 우선 적용하세요.
• 노후 소규모 빌라. 1993년 준공·10세대 규모이므로 누수, 외벽, 창호, 난방, 공용부 수선 상태와 미납 관리비를 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 배당요구서, 현황조사서와 세금 관련 서류를 최종 대조하세요.

맺으며 — “싼 물건이 아니라, 확약이 확인돼야 싸지는 물건”

이 사건은 최저가 42,140,000원만 보면 최신 거래 53,500,000원보다 21.2% 낮습니다. 하지만 정운태의 보증금 100,000,000원과 선순위 대항력을 무시하면 안 됩니다. 확약이 없다면 미배당 59,018,520원이 승계돼 실질취득은 101,158,520원으로 고정되고, 시세보다 훨씬 비싸집니다.

반대로 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하고 약정대로 이행된다면, 정운태 관련 인수는 실질 0원*, 취득부담은 42,140,000원으로 정리됩니다. 그때에만 최근 거래 대비 가격 메리트가 성립합니다. 다만 최근 가격이 -41.6% 하락했고, 1993년 준공 10세대 다세대로 환금성이 낮다는 점 때문에 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 가격은 조건부 합격, 권리는 확약서 확인 전까지 보류. 이 물건의 핵심은 더 낮은 입찰가가 아니라, 확약의 문구와 실행을 끝까지 확인하는 것입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 대상 임차권 말소가 약정대로 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않는 일반 원칙상 매수인 인수 예상액은 59,018,520원이며, 현재 회차 룰상 총 취득부담은 101,158,520원입니다.