인천지방법원 2025타경503521. 미추홀구 용현동 ‘넥스빌’ 16층 1604호, 전용 69.07㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김대성 씨는 2021년 5월 3일 거래가 215,000,000원에 취득했고, 같은 날 최호준 씨도 보증금 215,000,000원의 임대차계약과 확정일자를 갖췄습니다. 최호준 씨는 2021년 5월 21일 전입·점유를 시작해 2022년 7월 18일 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

통상 이런 구조에서는 최저가 100,450,000원만 보고 “감정가의 절반”이라고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 배당 후 임차보증금 미배당액은 116,756,300원이고, 유찰이 더 진행되면 미배당 인수액이 146,350,670원, 167,065,469원으로 증가합니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 총부담은 보증금 215,000,000원 수준에서 거의 줄지 않습니다.

이 사건의 결론을 바꾸는 자료는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약이 최호준 씨의 임차권등기와 미배당 보증금 승계 전부에 유효하게 적용된다면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 최저매각가인 100,450,000원입니다. 확약 적용 밖의 별도 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 최호준 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 2022년 7월 18일 포천세무서장의 압류입니다. 최호준 씨의 확정일자(2021.05.03)와 전입·점유(2021.05.21)는 모두 그보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 2023년 6월 30일에는 보증금 215,000,000원 전액에 관해 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 이뤄졌습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 승계 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 임차권과 미배당 보증금 전부에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 미배당액 116,756,300원이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득을 기준으로

넥스빌 전용 69㎡대 실거래는 총 8건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래는 3건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 186,666,666원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해야 합니다.

확약을 반영한 실질취득 100,450,000원은 최근 12개월 평균의 53.8%입니다. 최신 거래도 180,000,000원이므로, 확약이 완전하게 이행된다는 전제에서는 가격 여유가 큽니다. 다만 최근 12개월 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -1.1%로 하락 방향입니다. 전체 평균 187,937,500원만 보고 가격 가점을 높이기보다 최근 거래와 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 116,756,300원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 룰상 매수인 인수액이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 원칙상 인수는 증가

이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 확약이 없다면 유찰로 매각가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수가 커져 총부담이 거의 줄지 않습니다. 반대로 확약이 유효하다면 해당 임차인의 실질 인수는 매 회차 0원*이므로 유찰에 따라 실질취득액도 함께 낮아집니다. 결국 이 사건의 가격은 확약서 효력 확인 전후로 완전히 다른 물건이 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 지상 18층 건물 중 16층 1604호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 신흥여자중학교 남동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 업무지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 도로. 북서측 광대로와 남동측 포장도로에 각각 접하며, 토지는 평지의 세로장방형입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,550,000원/㎡입니다.
• 환금성. 넥스빌은 22호 규모로 거래 표본이 총 8건에 불과하고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 매각률은 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -1.1%이므로 소규모 오피스텔의 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 확약 주체가 주택도시보증공사인지, 을구 1번 최호준 임차권등기와 미배당 보증금 전부를 대상으로 하는지 직접 확인해야 합니다.
• 말소 조건과 시점. 낙찰·대금납부·배당 이후 별도 조건 없이 임차권등기가 말소되는지, 매수인의 추가 지급이나 합의가 필요한지 확인해야 합니다.
• 배당과 승계 구분. 배당표상 임차보증금 부족분은 116,756,300원입니다. 확약이 적용되지 않으면 이 금액을 단순 소멸채권으로 보면 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기는 점유를 떠난 뒤에도 대항력을 보전할 수 있으므로 현재 점유자, 인도 가능 시기와 명도 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 186,666,666원이지만 최근 추세는 -1.1%입니다. 전체 평균 187,937,500원보다 최신 거래 180,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 소규모 오피스텔 환금성. 22호 규모이고 경매 매각률이 0.0%이므로 낙찰 후 매도기간과 임대수요를 보수적으로 산정해야 합니다.
• 관리비·세금·원본 대조. 체납 관리비, 당해세와 배당순위는 관리사무소·법원 서류에서 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약서를 산다

이 물건은 표면적으로 감정가 205,000,000원에서 두 번 유찰돼 100,450,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 선순위 대항력 임차보증금이 215,000,000원이므로 확약서가 없다면 낮은 최저가는 착시입니다. 현재 회차 미배당 116,756,300원이 승계될 수 있고, 추가 유찰 시 그 금액은 더 커집니다.

반면 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 최호준 씨의 권리 전부에 유효하게 적용된다면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 100,450,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 53.8%로 가격 경쟁력이 뚜렷합니다. 다만 최근 시세가 -1.1% 하락 추세이고, 22호 규모 오피스텔의 경매 매각률이 0.0%인 점은 환금성 감점 요소입니다.

결론은 조건부 합격. 확약서의 원본·범위·말소 절차가 명확하면 가격 매력이 큰 A등급 후보지만, 그 확인이 되지 않는 순간 실질취득 기준은 최저가가 아니라 보증금 215,000,000원 수준으로 돌아갑니다. 이 사건에서 낙찰자가 먼저 확보해야 할 것은 싼 가격이 아니라 확실하게 집행되는 말소 확약입니다.