인천지방법원 2025타경503569. 검단사거리역 북서측 인근의 마전복합타워 10층 1011호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 공대진은 2021년 7월 24일 매매를 원인으로 거래가 145,000,000원에 취득했고, 2021년 8월 13일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%까지 내려간 가격이 아니라 임차보증금 승계 여부입니다. 임차인 여해엽의 전입일은 2021년 8월 13일로 말소기준인 2023년 7월 20일 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 수준으로 유지되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검단로459번길 4, 10층 1011호 (왕길동, 마전복합타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 11층 건물 중 10층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 일반철골구조 및 알씨구조·에스알씨구조 · 2004.11.05 사용승인 |
| 소유자 | 공대진 (2021.07.24 매매, 거래가 145,000,000원 · 2021.08.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (5회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,148,677원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 인수형, 확약 반영 시 실질 0원*
2021년 4월 9일 설정된 서인천신용협동조합 근저당권 10,000,000원은 2021년 8월 13일 일부포기를 원인으로 말소등기됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2023년 7월 20일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 미추홀구 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 순서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 여해엽 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 전입 2021.08.13 확정 2021.08.03 | 2023.11.01 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
임대차계약일은 2021년 7월 22일, 확정일자는 2021년 8월 3일, 전입·점유개시일은 2021년 8월 13일입니다. 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자, 배당요구가 모두 확인되므로 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다.
* 확약을 반영하지 않는 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 80,440,700원입니다. 입찰 전에는 매각물건명세서 원본과 확약서의 적용 대상·말소 절차를 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가 135,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 66,150,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 수치는 경매 회차에 따른 저감률일 뿐, 최근 실거래와 비교한 시세 할인율이 아닙니다.
확약이 유효하게 반영되면 실질취득 기준액은 최저가와 같은 66,150,000원입니다. 반대로 확약이 없다면 현재 회차에서 보증금 미배당액 80,440,700원이 매수인에게 남아, 최저가가 낮아져도 총 부담은 임차보증금 수준에서 줄지 않는 구조입니다. 따라서 확약 확인 전후의 가격 판단은 완전히 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,590,700원 |
| 1. 임차인 여해엽 보증금 | 145,000,000원 | 64,559,300원 |
| 2. 서인천신용협동조합 근저당 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,444,102,244원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매청구 | 151,148,677원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당되고, 보증금 80,440,700원이 미배당됩니다. 확약 미반영 시 매수인 인수 대상이지만, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동, 인천2호선 검단사거리역 북서측 인근입니다. 주변은 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 검단사거리역이 있으며, 주변에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2004.11.05 사용승인된 11층 건물의 10층 오피스텔입니다. 위생·급배수·소화· 화재탐지·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·마전택지 지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,882,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역과 근린생활시설 접근성은 있으나, 5회 유찰된 오피스텔이라는 점에서 재매각 가능성과 적정 매수가를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 여해엽 임차권등기에 적용되는지, 매각 후 말소 절차에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 유지 여부. 입찰 시점의 최신 매각물건명세서에도 말소동의 확약 내용이 동일하게 기재돼 있는지 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 보증금 80,440,700원이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 최저가만 따로 떼어 판단하면 안 됩니다.
- 최근 거래 확인. 감정가 대비 49%라는 수치 대신, 마전복합타워 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물·임대수요를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 주택도시보증공사 가압류를 말소기준으로 보는 구조와 2021년 근저당 말소등기를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약의 유효성이 먼저다”
이 물건은 선순위 대항력 임차인이 있어 원래대로라면 최저가가 내려가도 매수인의 총 부담이 보증금 수준에서 줄지 않는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서도 임차보증금 80,440,700원이 미배당되는 계산입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 문구가 있어, 여해엽 임차인의 인수는 실질 0원*으로 반영됩니다. 권리 결론은 확약 덕분에 완화되지만, 가격 결론까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 이미 5회 유찰됐고 최근 실거래와의 직접 비교 없이 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 확약은 원본으로 확인하고, 가격은 최근 시장으로 검증하는 물건입니다.