127,890,000원
수원지방법원 2025타경52157. 광주시 매산동 신호팰리스 비동 1층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이내진이며 2023.06.07 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 288,000,000원입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 288,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아닙니다. 임규선의 전입·점유개시가 2021.07.15로 말소기준인 광주시 압류 2024.06.04보다 앞서기 때문에, 확약을 제외한 순수 권리관계만 보면 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 대항력 인수형입니다. 따라서 단순히 “4회 유찰돼 127,890,000원까지 내려왔다”는 이유만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*이고, 현재 회차의 실질취득은 127,890,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 813-20 신호팰리스 비동 1층101호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(다세대) · 66.84㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이내진 (2023.06.07 소유권이전, 거래가액 288,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원*
말소기준권리는 2024.06.04 광주시 압류입니다. 그보다 앞서 임규선은 2021.07.15 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.05.27입니다. 2023.07.26에는 보증금 288,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 따라서 확약을 고려하지 않으면 매각대금에서 전액 배당되지 않는 잔액은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 임규선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.15 / 2021.05.27 | 288,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. * 승계 0원은 인수조건확약서를 반영한 실질 판단입니다. 확약을 반영하지 않은 배당계산상 미배당 보증금은 162,700,460원입니다. 확약은 임규선 관련 보증금·임차권 관계에만 적용되며, 별도의 다른 임차권이 확인될 경우 그 권리는 이 확약으로 해소되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
신호팰리스(A동B동)의 비교면적 66.84㎡ 실거래는 확인된 4건이 모두 288,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.06의 288,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 288,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 차이는 0.0%로, 제공된 지표에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 66.84㎡ | 1 | 288,000,000원 |
| 2022.08 | 66.84㎡ | 1 | 288,000,000원 |
| 2021.07 | 66.84㎡ | 1 | 288,000,000원 |
| 2021.07 | 66.84㎡ | 1 | 288,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.84㎡ | 2건 | 288,000,000원 |
이 사건은 확약으로 실질 인수액이 0원이므로 실질취득 127,890,000원을 시세와 비교합니다. 이는 최근 12개월 평균 288,000,000원의 44.4%입니다. 즉 가격 메리트는 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 사실 때문이 아니라, 대항력 임차권의 실질 인수가 확약으로 0원이 된 뒤의 취득원가가 최근 시세보다 낮다는 데서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,590,460원 |
| 1. 임차인 임규선 보증금(우선변제) | 288,000,000원 | 125,299,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임규선 보증금의 부족분은 162,700,460원이며 통상 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 49%) | 127,890,000원 | 162,700,460원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 39%) | 102,312,000원 | 187,920,368원 | 해당 임차권 확약 적용 |
| 6회 유찰 시 (감정가 31%) | 81,849,600원 | 208,023,693원 | 해당 임차권 확약 적용 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 매산동 ‘매산 삼거리’ 남동측 인근. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장과 창고·농경지·임야 등이 있으며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다. 북동측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 1층 101호입니다. 기본 위생·급배수, 개별난방, 소방, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 604,000원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 2018.05.10 사용승인, 18세대 규모 다세대입니다. 단지 경매 통계 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%이고 본건도 현재 4회 유찰되어, 가격 할인과 별개로 재매각 가능성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문과 적용범위. 대항력 포기와 전액 미배당 시 임차권등기 말소 동의가 임규선 보증금 관계에 적용되는지 매각기일 기준 원문을 다시 대조하세요.
- 확약 밖 권리 분리. 현재 확인되는 실제 임차인은 임규선 1명입니다. 별도 임차인이나 점유관계가 추가로 확인될 경우 그 권리는 이번 확약과 별도로 분석해야 합니다.
- 실제 점유·인도 상태. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 압류·조세 배당. 광주시·수원시 압류가 등기돼 있고 예상배당에는 당해세 등 변동요인이 있을 수 있으므로 최신 배당요구 및 조세관계를 확인하세요.
- 가격 판단 기준. 이 사건은 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득을 기준으로 비교해야 합니다. 현재 실질취득 127,890,000원은 최근 12개월 평균 288,000,000원의 44.4%입니다.
- 환금성. 18세대 다세대·현재 4회 유찰·단지 경매 평균 4.0회라는 점을 감안해 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·인수조건확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰이 싸게 만든 게 아니라, 확약이 인수위험을 지웠다”
이 물건을 단순히 “감정가 261,000,000원이 4회 유찰돼 127,890,000원이 됐다”고 보면 핵심을 놓칩니다. 임규선은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이므로, 확약이 없다면 현재 회차에서도 162,700,460원의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이후 더 유찰돼도 룰상 인수액은 오히려 커지므로 총취득 부담은 보증금 수준에서 크게 떨어지지 않습니다.
하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출한 이번 사건에서는 결론이 달라집니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 127,890,000원이고 최근 12개월 평균 및 최신 거래 288,000,000원의 44.4%입니다. 권리의 핵심 조건이 유지된다는 전제에서는 가격 경쟁력이 분명하지만, 18세대 다세대·4회 유찰이라는 환금성 지표까지 함께 감안해야 합니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
