수원지방법원 2025타경52212. 경기도 광주시 초월읍 신월리 소재 물건으로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(제조업소)입니다. 감정가는 1,726,463,500원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 592,177,000원입니다. 등기상 소유자는 이학용이고, 2022.01.27. 설정된 초월농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권을 포함한 초월농업협동조합의 근저당권들은 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.03.12. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다.
권리 자체는 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 가격이 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 투자 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공장·창고·농지·임야가 혼재하는 소규모 공장지대의 제조업소이고, 별도로 매각에서 제외되는 신축중 건물과 철재컨테이너가 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52212 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 신월리 262 |
| 등기부 소재 | 경기도 광주시 초월읍 신월리 263 · 경기도 광주시 초월읍 산수로508번길 27-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕(경사지붕) 지상1층 · 사용승인일 2022.01.20 |
| 소유자 | 이학용 |
| 감정가 / 최저가 | 1,726,463,500원 / 592,177,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,037,843,957원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.27. 을구 1번 초월농업협동조합 근저당권 299,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 156,000,000원, 을구 3번 312,000,000원, 을구 4번 444,000,000원이 설정됐고, 2022.08.02. 이미연의 근저당권 174,000,000원이 뒤따릅니다. 이후 경주이씨석탄공파대종회 가압류 41,250,000원과 광주시 압류, 현재의 임의경매개시결정 역시 말소기준 뒤에 있습니다.
초월농업협동조합의 근저당권은 2025.03.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 앞선 2023년 임의경매개시결정과 2024년 강제경매개시결정은 2025.02.05. 취소기각결정에 따라 2025.02.25. 등기가 말소됐고, 현재는 2025.05.16. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매가 진행되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 산들기획 | 2023.06.21 | 35,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영춘 | 2023.06.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 주식회사 산들기획은 보증금 35,000,000원·월세 3,500,000원, 전입일 2023.06.21.이고, 이영춘은 2023.06.19. 전입으로 보증금은 확인되지 않습니다. 두 임차인 모두 전입일이 2022.01.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,321,770원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 초월농업협동조합 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 초월농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 초월농업협동조합 | 312,000,000원 | 128,855,230원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 초월농업협동조합 | 444,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 이미연 | 174,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 경주이씨석탄공파대종회 | 41,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 592,177,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 583,855,230원, 미배당액은 842,394,770원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 초월초등학교 남동측 인근으로 중·소규모 공장 및 창고, 농지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 지상1층으로 사용승인일은 2022.01.20.이며, 샌드위치판넬 마감과 위생·급배수·전기·소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 주차장, 토지면적은 135.0㎡, 토지이용상황은 공업기타이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 367,600원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 매각 제외 물건 — 현장 확인의 핵심
매각은 일괄매각이지만, 감정평가서에 기재된 철파이프기둥 철골지붕틀구조의 소유자 미상 신축중 건물과 비교적 이동이 용이한 철재컨테이너는 평가와 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 대상 토지·건물과 제외 물건의 실제 위치 관계, 사용 주체, 점유 상태가 입찰 판단에서 중요합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 592,177,000원 | 583,855,230원 | 842,394,770원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 414,523,900원 | 407,978,661원 | 1,018,271,339원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 290,166,730원 | 285,304,396원 | 1,140,945,604원 | 0원 |
현재 회차 최저가는 감정가의 34.3% 수준이고, 4회 유찰 시 414,523,900원, 5회 유찰 시 290,166,730원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 제조업소와 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래로 환금성을 쉽게 비교하기 어렵고, 매각 제외 구조물까지 함께 살펴야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 물건 위치 확인. 소유자 미상 신축중 건물과 철재컨테이너가 낙찰 대상과 어떻게 배치되어 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 2명 점유 확인. 주식회사 산들기획과 이영춘 모두 대항력은 없지만 현재의 실제 사용·점유 상태는 명도 계획에 영향을 줄 수 있습니다.
- 이영춘 임대차 조건 확인. 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 관련 서류와 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 공장·토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역과 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 토지이용 제한을 실제 사업 목적과 대조해야 합니다.
- 가격 판단 별도. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건의 경계와 이용관계’가 중요하다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.27. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서 역시 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 적고 있어 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 이미 3회 유찰된 제조업소·토지이고, 토지 위 소유자 미상의 신축중 건물과 컨테이너가 매각에서 제외됩니다. 현재 최저가 592,177,000원이 감정가 대비 크게 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 결론내리기보다, 현장 경계·점유·제외물건의 이용관계와 공장 입지의 환금성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인 난도는 높음. 이 사건은 그 구분이 중요한 물건입니다.
