서울중앙지방법원 2024타경122368. 관악구 신림동의 제4층 제403호로, 감정평가서상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 사건의 핵심은 257,000,000원의 주택임차권입니다. 이호경은 2022.08.29 전입하고 2022.08.02 확정일자를 갖춰 2023.08.31 압류보다 앞선 대항력을 보유합니다. 통상 구조라면 낙찰가 133,120,000원에서 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2025.06.19 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따르면 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 배당계산상 부족분은 존재해도 이호경 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경122368 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로66가길 19, 4층403호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상11층 중 제4층 제403호 |
| 대상 전용면적 | 27.38㎡ |
| 소유자 | 장용준 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 133,120,000원 |
| 유찰 | 13회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 인수 제거
말소기준은 2023.08.31 서대문세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 2024.05.10 압류와 2024.11.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이호경의 주택임차권등기는 2024.02.06 등기됐지만 실제 전입은 2022.08.29로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022.08.02입니다. 따라서 본래는 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호경 | 2022.08.29 | 2022.08.02 | 257,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원 |
| 송상호 | 2024.08.12 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 확인되는 임차·점유자는 2명입니다. 이호경은 확약서가 적용되는 당사자이고, 송상호는 2024.08.12 전입으로 말소기준권리인 2023.08.31 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 송상호의 보증금은 미상이지만, 전입 순서상 매수인에게 대항할 수 있는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본 면적이 다르다
확인되는 거래는 2건이며 전체 평균은 187,500,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 180,000,000원 1건이고, 과거 2021.06 거래 195,000,000원 대비 최근 거래는 -7.7%입니다. 최근 가격이 과거보다 낮아진 흐름이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 17.51㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 17.08㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 133,120,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 74.0%, 전체 평균 187,500,000원의 71.0%입니다. 확약을 반영하면 실질취득액도 133,120,000원으로 동일하므로 수치상 최근 거래보다 낮습니다. 다만 대상 전용면적은 27.38㎡이고 거래 표본은 17.51㎡·17.08㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 74.0%라는 숫자만으로 동일 조건 대비 할인율이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,663,680원 |
| 1. 임차인 이호경 보증금 | 257,000,000원 | 130,456,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이호경의 미배당액은 126,543,680원입니다. 다만 2025.06.19 확약에 따라 이호경은 매수인에 대한 잔존 보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이번에는 인수액이 붙지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 133,120,000원 | 126,543,680원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 | 106,496,000원 | 152,794,944원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 | 85,196,800원 | 173,736,742원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정됩니다. 그러나 이 사건은 이호경의 확약 때문에 그 구조가 끊깁니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 해당 낙찰가와 동일하게 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방역(지하철 2호선) 남동측 인근으로, 단독·공동주택과 근린생활시설·업무시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신대방역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 이용. 감정평가서상 오피스텔(주거용)이며, 대상물건은 복층(다락) 구조로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 기계식 주차장, 승강기, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,504,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 거래 표본은 2건뿐이고 경매 평균 유찰 횟수는 9.5회, 매각률은 0.0%로 확인돼 장기 유찰 자체를 중요한 위험 신호로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 2025.06.19 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 송상호 점유관계 확인. 전입일은 2024.08.12로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 대상은 27.38㎡, 비교 거래는 17.51㎡·17.08㎡입니다. 최근 거래 180,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 그대로 대입하지 마십시오.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래보다 7.7% 낮습니다. 전체 평균 187,500,000원보다 최근 12개월 가격 180,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 점검. 권리 인수가 해소됐더라도 반복 유찰은 가격·상품성·환금성에 대한 시장의 낮은 선호가 반영됐을 가능성을 점검해야 합니다.
- 복층(다락) 구조 확인. 감정평가서상 복층(다락) 구조 이용 중이므로 현황과 실제 활용 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 13회 유찰은 남아 있다”
이 사건은 처음 보면 보증금 257,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 133,120,000원을 크게 웃돌아 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 2025.06.19 확약서가 그 결론을 바꿉니다. 이호경은 대항력을 포기하고 미변제 보증금의 매수인 청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득액은 최저가 133,120,000원으로 봅니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최근 거래 180,000,000원 대비 74.0%라는 수치만 보면 할인폭이 커 보이지만, 대상 27.38㎡와 거래 표본 17㎡대는 면적이 다릅니다. 게다가 이미 13회 유찰됐고 최근 거래는 과거보다 7.7% 낮아졌습니다. 결론은 권리 인수는 해소, 가격은 매력 가능성이 있으나 환금성과 비교시세 신뢰도는 보수적으로 검증입니다.
