서울중앙지방법원 2024타경122368. 본건은 서울특별시 관악구 신림동 일대의 오피스텔로, 난곡로66가길 19, 4층 403호입니다. 감정가는 260,000,000원이고 현재 최저매각가는 166,400,000원으로 감정가의 64%까지 내려온 상태이며, 12회 유찰을 거쳤습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 257,000,000원입니다.
권리구조의 핵심은 임차인 이호경입니다. 등기된 주택임차권에는 보증금 257,000,000원, 2022.08.02 확정일자, 2022.08.29 주민등록이 기재되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 2025.06.19 제출된 확약서에 따라 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소된다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경122368 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로66가길 19, 4층403호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 장용준 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.07.13 발행 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 핵심 인수위험은 확약으로 해소
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 이호경 대항력 有우선변제 有인수 0원 | 2022.08.29 / 2022.08.02 | 257,000,000원 | 2025.06.19 확약으로 대항력·잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소. 매수인 인수 없음. |
| 송상호 대항력 없음보증금 미상 | 2024.08.12 / 미상 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음. 보증금은 매각물건명세서 보완 확인 필요. |
등기부의 2023.08.31 압류는 기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하고, 2024.05.10 압류와 2024.11.11 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2020.04.13 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만 면적 차이를 감안
중개 거래 자료의 비교 대상은 동일 물건군으로 표시되지만, 대상물건 전용면적은 27.38㎡이고 확인된 거래는 17.51㎡와 17.08㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 거래의 절대가격을 그대로 동일평형 시세로 간주하기보다 참고지표로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 17.51㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 17.08㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 평균 | 2건 | - | 187,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 1건 | - | 180,000,000원 |
현재 최저가 166,400,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 92.4%이고 최신 거래 180,000,000원의 92.4% 수준입니다. 따라서 표면 가격만 놓고 보면 최근 확인 거래보다 낮은 가격입니다. 다만 거래 대상 면적이 17㎡대로 본건 27.38㎡보다 작아 단순 가격 비교에는 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 이호경 보증금 (우선변제) | 257,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이호경 보증금 257,000,000원 중 163,270,400원이 배당되고 부족분은 93,729,600원입니다. 그러나 2025.06.19 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 배당 부족분이 매수인 인수액으로 남지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신대방역(지하철 2호선) 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 신대방역(지하철 2호선)이 소재하는 등 제반 교통여건이 양호합니다.
- 이용상태. 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층/지상11층 건물 중 제4층 제403호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 기계식 주차장설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 감정평가서상 특이한 공부와의 차이는 없습니다. 감정평가서에는 복층(다락)구조로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 16세대이며, 확인된 최근 거래는 2건입니다. 2026.03 거래는 180,000,000원으로 최근12개월 평균과 동일하고, 확인된 거래 흐름은 2021.06 195,000,000원에서 2026.03 180,000,000원으로 -7.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2025.06.19 제출된 확약서가 실제 매각물건명세서와 임차권등기 말소에 그대로 반영되는지 확인하세요. 핵심은 이호경 보증금 부족분 93,729,600원이 매수인에게 잔존하지 않는다는 점입니다.
- 송상호 임대차 확인. 전입일은 2024.08.12로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유관계를 확인하세요.
- 면적 보정. 최근 확인 거래 17.51㎡·17.08㎡와 본건 27.38㎡는 면적이 다르므로 180,000,000원을 본건의 직접적인 시세로 확정하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래가 이전 거래 대비 -7.7%이므로 가격이 낮다는 이유만으로 추가 상승을 전제하면 안 됩니다.
- 유찰 이력. 현재까지 12회 유찰입니다. 낮아진 최저가만 볼 것이 아니라 실제 매수층과 환금성, 임대수요를 함께 점검해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 실제 임대차 현황과 명도에 필요한 비용·시간을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본과 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수는 정리됐지만, 싼 가격만으로 끝나지 않는다”
이 물건의 핵심은 복잡한 임차보증금 자체가 아니라 확약의 효력과 실제 가격의 질입니다. 이호경은 보증금 257,000,000원에 대항력과 우선변제권을 가진 임차권이었지만, 2025.06.19 확약에 따라 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권도 포기하며 임차권등기를 말소하기로 되어 있어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 송상호 역시 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
가격은 현재 최저매각가 166,400,000원으로 감정가 260,000,000원의 64%이며 최근12개월 거래 180,000,000원의 92.4%입니다. 다만 확인된 거래면적은 17㎡대로 본건 27.38㎡와 차이가 있고, 거래 추세도 -7.7%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 인수위험은 해소됐지만, 환금성과 적정 시세를 별도로 검증해야 하는 12회 유찰 오피스텔로 보는 것이 타당합니다. 입찰의 승부처는 낮아진 최저가 그 자체보다, 이호경 확약의 실제 적용 여부와 27.38㎡에 대응하는 동급 거래가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
