서울중앙지방법원 2024타경122368. 관악구 신림동, 신대방역 남동측 인근의 11층 건물 중 4층 403호입니다. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용하고 있으며, 복층 다락 구조입니다. 장용준이 2020.12.17. 매매를 원인으로 245,000,000원에 취득했고, 2021.01.29. 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌습니다.
권리분석의 중심은 두 갈래입니다. 첫째, 말소기준권리는 2023.08.31. 서대문세무서장의 압류입니다. 둘째, 임차권자 이호경은 그보다 앞선 2022.08.29. 전입과 2022.08.02. 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 단순 배당 계산만 보면 보증금 중 1,440,000원이 미배당되어 매수인에게 이어질 수 있지만, 2025.06.19. 제출된 확약서가 이 인수 구조를 바꿉니다.
확약서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겨 있습니다. 따라서 이호경 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 이호경 임차권에만 적용되므로, 별도로 조사된 송상호의 점유관계와 보증금은 독립적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경122368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로66가길 19, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 이용 · 복층(다락) 구조 · 지하1층/지상11층 중 4층 |
| 대상면적 | 27.38㎡ |
| 소유자 | 장용준 (2020.12.17. 매매, 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (10회 유찰 이력) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.08.31. 국 압류입니다. 이후의 2024.05.10. 압류와 2024.11.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이호경의 주택임차권등기는 2024.02.06. 접수됐지만, 실제 임대차의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이호경 | 전유부분 전부 · 주거용 임차권등기 | 2022.08.29 / 2022.08.02 | 257,000,000원 | 대항력 有 우선변제 인수 0원* |
| 송상호 | 점유 부분·용도 확인 필요 | 2024.08.12 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이호경은 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 본래 대항력·우선변제권을 갖습니다. 현재 가격 260,000,000원에서 집행비용 4,440,000원을 먼저 공제하면 배당 가능액은 255,560,000원이고, 보증금 대비 1,440,000원이 부족합니다. 그러나 확약에 따라 이 부족분은 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다.
* 룰상 미배당액은 현재 회차 1,440,000원, 11회 유찰 시 52,712,000원, 12회 유찰 시 93,729,600원입니다. 2025.06.19. 확약에 따라 이호경 임차권의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 처리하며, 해당 확약 밖의 점유관계에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액이 최신 거래보다 80,000,000원 높다
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 이 건물의 최신 거래는 2026.03. 180,000,000원이며, 최근 12개월 평균 역시 180,000,000원입니다. 2021.06. 거래 195,000,000원과 비교한 최근 추세는 -7.7%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 17.51㎡ | 6층 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 17.08㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
비교 거래의 전용면적은 17.08㎡·17.51㎡로 대상면적 27.38㎡와 일치하지 않아 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 최저가이자 실질취득액인 260,000,000원은 최신 거래보다 80,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 144.4%입니다. 전체 평균 187,500,000원과 비교해도 72,500,000원 높습니다. 면적 차이를 감안하더라도 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 이호경 보증금 | 257,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 이호경 보증금의 미배당액은 1,440,000원이지만, 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다. 세무서 압류액·당해세·최우선변제 등은 원본 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 260,000,000원 | 1,440,000원 | 0원 | 260,000,000원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 80% | 208,000,000원 | 52,712,000원 | 0원 | 208,000,000원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 64% | 166,400,000원 | 93,729,600원 | 0원 | 166,400,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 이호경 보증금의 미배당액이 늘어나는 구조였지만, 이 사건은 해당 임차권의 대항력과 잔존청구권을 포기했으므로 실질취득액이 보증금 257,000,000원에 고정되지 않습니다. 확약 기준으로는 각 회차의 실질취득액이 낙찰가와 같습니다. 다만 현재 회차 260,000,000원은 최근 시세보다 높은 구간입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방역(지하철 2호선) 남동측 인근이며, 주변은 단독·공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 신대방역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.04.02. 사용승인된 16세대 규모 건물입니다. 승강기·기계식 주차장· 난방·급배수설비를 갖추고 있으며 대상 호실은 복층 다락 구조입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 표본이 2건에 그치고 대상면적과 비교 거래 면적도 일치하지 않습니다. 같은 건물 경매물건의 매각률 0.0%, 평균 유찰 8.5회라는 수치는 매도·재매각 가능성을 보수적으로 평가할 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.06.19. 제출된 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 당사자와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 확약 밖 점유자 확인. 송상호의 점유 부분, 실제 사용관계, 보증금, 계약서, 배당요구 여부와 인도 가능 시점을 현황조사 원본과 현장에서 확인하세요.
- 세무서 압류 확인. 말소기준권리가 국 압류인 만큼 압류세액과 당해세, 배당순위가 실제 배당과 인도 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현재 가격 경계. 실질취득액 260,000,000원은 최신 거래 180,000,000원의 144.4%입니다. 10회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 비교면적 차이. 확인된 거래는 17.08㎡·17.51㎡이고 대상면적은 27.38㎡입니다. 동일면적 거래·인근 주거용 오피스텔의 최신 매물과 거래를 추가 대조해야 합니다.
- 복층·기계식 주차장. 다락의 실제 이용상태와 기계식 주차장 사용 가능 여부, 유지관리비, 호실 내부 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.01.29. 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리와 관련 의무를 매각물건명세서와 관할 기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 가장 큰 권리 위험은 보증금 257,000,000원의 대항력 있는 임차권이었습니다. 단순 배당만 적용하면 현재 회차에서도 1,440,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이호경 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그러나 권리 위험이 해소됐다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 260,000,000원은 2026.03. 최신 거래 180,000,000원보다 80,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 144.4%입니다. 최근 추세도 -7.7%이며, 10회 유찰과 동일 건물 매각률 0.0%가 겹칩니다. 비교 거래의 면적 차이를 감안해도 현재 회차를 시세보다 싸거나 매력적인 가격으로 평가하기 어렵습니다.
권리는 확약으로 일부 정리됐지만, 가격과 환금성은 불합격에 가깝습니다. 현재 회차의 핵심은 낮아 보이는 유찰 횟수가 아니라, 실제로 지급할 260,000,000원이 최신 시장 가격과 맞는지 여부입니다.