37,311,000원
수원지방법원 2025타경52217. 경기도 광주시 문형동 오포우림퓨전빌 104동 204호 아파트입니다. 겉으로는 감정가 222,000,000원이 다섯 번 유찰돼 최저가가 37,311,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 보면 판단을 완전히 잘못하게 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 강태일은 임대차계약일 2021.10.07, 점유개시 2021.10.25, 주민등록 2021.11.04, 확정일자 2021.10.07이며 보증금은 270,000,000원입니다. 주택임차권등기도 2023.11.06 마쳐져 있고, 말소기준인 2023.12.22 농협은행 가압류보다 앞섭니다.
현재 최저가 37,311,000원에서 집행비용 1,071,598원을 제외한 36,239,402원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 233,760,598원은 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼 최저가가 26,117,700원 또는 18,282,390원으로 내려가더라도 미배당 보증금이 각각 244,752,419원, 252,446,693원으로 늘어나므로 실질취득 수준은 계속 보증금 270,000,000원 부근에 묶입니다. 따라서 “감정가의 17.6%”라는 최저가 수치는 이 물건의 실제 가격 경쟁력을 보여주지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 140-1 오포우림퓨전빌 104동 2층204호 · 경기도 광주시 봉골길 82 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.217㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 정학성 · 2021.09.15 매매 · 2021.10.25 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 37,311,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강태일 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인 | 2002.02.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 270,000,000원 임차권
이 사건의 실제 임차인은 강태일 1명입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없습니다. 강태일의 주민등록일자는 2021.11.04이고, 말소기준권리인 농협은행 가압류는 2023.12.22입니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 확인되며, 확정일자 2021.10.07과 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서 역시 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강태일 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.11.04 / 2021.10.07 배당요구 2023.11.06 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 17.6%가 아니라 실질취득 270,000,000원을 봐야 한다
오포우림퓨전빌은 498세대, 2002.02.23 사용승인 단지입니다. 대상 면적 84.217㎡와 매칭되는 최근 12건의 실거래 평균은 212,416,666원입니다. 최신 2026.08 거래는 205,000,000원, 최근 12건 최고가는 228,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.22㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 84.22㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 84.22㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 84.22㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.22㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.22㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 2026.03 | 84.22㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 84.22㎡ | 10 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 84.22㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.217㎡ | 12건 | 212,416,666원 |
최근 12건은 200,000,000원~228,000,000원에서 거래됐습니다. 그런데 이 사건의 실질취득 기준은 약 270,000,000원입니다. 감정가 222,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 212,416,666원과 최신 거래 205,000,000원은 물론 최근 최고 거래 228,000,000원도 웃돕니다. 따라서 최저가만 기준으로 산출된 17.6%를 두고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 회차가 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 37,311,000원 | 233,760,598원 | ≈ 270,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 26,117,700원 | 244,752,419원 | ≈ 270,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 18,282,390원 | 252,446,693원 | ≈ 270,000,000원 |
이 표가 본건의 핵심입니다. 최저매각가가 37,311,000원에서 26,117,700원, 18,282,390원으로 내려가도 인수액은 233,760,598원에서 244,752,419원, 252,446,693원으로 증가합니다. 결국 낙찰가를 낮추는 효과가 임차보증금 미배당 증가로 상쇄돼 총 취득부담은 임차보증금 270,000,000원 수준에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,071,598원 |
| 1. 임차인 강태일 보증금 | 270,000,000원 | 36,239,402원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,834,538원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 5,288,742원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,320,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 강태일 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 37,311,000원 중 집행비용 1,071,598원을 제외한 36,239,402원이 임차인 보증금에 배당됩니다. 임차보증금 부족분 233,760,598원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 문형동 ‘문형교차로’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 주택. 철근콘크리트조 경량철골트러스조 15층 건물 내 2층 204호이며 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 남서측 폭 약 12M 공도와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 환금성. 동일면적 최근 12건은 200,000,000원~228,000,000원에 거래됐지만 본건의 실질취득 기준 약 270,000,000원은 이 거래구간을 웃돕니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 37,311,000원만 보고 시세의 17.6%라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 미배당 인수를 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 예상 미배당액은 233,760,598원이며, 매각물건명세서상 전액 배당되지 않은 보증금 잔액은 매수인 인수입니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 6회 유찰 시 인수 244,752,419원, 7회 유찰 시 252,446,693원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 총부담 감소로 직결되지 않습니다.
- 강태일 관계 확인. 임차권자 강태일과 강제경매 채권자 강태일이 동일하게 나타나므로 임대차계약 원본, 보증금 지급자료, 점유·전입 경위 등을 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 212,416,666원, 최신 거래 205,000,000원, 최근 최고 228,000,000원을 기준으로 실질취득 약 270,000,000원의 경제성을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약과 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “37,311,000원에 사는 경매가 아니다”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 37,311,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 임차보증금 270,000,000원입니다. 대항력 있는 강태일의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 배당되지 않은 보증금은 매수인이 이어받습니다. 현재 회차 인수액만 233,760,598원이고, 추가 유찰 시에는 244,752,419원, 252,446,693원으로 오히려 늘어납니다.
반면 동일면적 최근 12개월 평균은 212,416,666원이고 최신 거래는 205,000,000원, 최근 최고 거래도 228,000,000원입니다. 따라서 실질취득 약 270,000,000원은 최근 시세 이상입니다. 5회 유찰이라는 사실도 이 구조를 바꾸지 않습니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득가는 높다. 이 사건은 바로 그 차이를 놓치지 않는 것이 권리분석의 핵심입니다.
