수원지방법원 2025타경52228. 광주시 양벌동 유진그린빌 에이동 2층 202호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 많이 내려갔다”가 아닙니다. 등기부에는 정태영 명의의 임차보증금 200,000,000원 주택임차권이 있고, 전입일은 2021.09.28, 확정일자는 2021.08.23입니다. 말소기준으로 제시된 2025.05.19 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 후속 사정이 있습니다. 2026.06.09 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 계산 프로그램상 남는 92,438,600원은 룰상 인수액으로 표시되지만, 이 확약이 적용되는 임차권에 대해서는 매수인이 실제 떠안을 금액을 0원으로 판단하는 것이 이 분석의 기준입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

과거 남서울농업협동조합 근저당권은 2011.05.12 이미 말소됐고, 광주시 압류와 부산광역시남구 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 정태영의 주택임차권과 2025.05.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정태영은 전입·점유를 2021.09.28 시작했고 확정일자는 2021.08.23이므로 기준일보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.

배당요구는 2023.10.12로 확인됩니다. 등기부상 임차권자는 정태영이지만, 2026.06.09 비고에는 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 같은 보증금을 정태영과 주택도시보증공사 몫으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 정태영 1명입니다.

② 가격 — 확약 반영 뒤에는 최저가가 실질취득가

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면 최저가만 내려간다고 싸지는 것이 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이기 때문입니다. 실제로 이 사건의 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 92,438,600원, 5회 유찰 시 114,062,560원, 6회 유찰 시 131,330,048원을 룰상 인수액으로 계산합니다.

다만 이 사건은 대항력 포기 확약이 존재합니다. 따라서 그 룰상 인수액을 실제 매수인 부담에 더하지 않고, 확약이 유효하게 반영되는 전제에서는 실질취득 = 낙찰가로 비교합니다. 현재 회차 실질취득액은 109,900,000원입니다.

룰상 인수액은 배당 시뮬레이션 값입니다. 본 분석의 실질 인수는 2026.06.09 대항력 포기 확약을 반영해 0원으로 판단합니다.

③ 실거래 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 무시하면 안 된다

유진그린빌A동은 총 8세대이며 면적 비교 대상은 65.005㎡입니다. 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 174,833,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 우선합니다.

최신 거래는 2022.12의 155,000,000원, 최근 12개월 평균은 162,250,000원입니다. 현재 최저가 109,900,000원은 최근 12개월 평균의 67.7%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 109,900,000원이므로 가격 자체는 최근 시세 데이터보다 상당히 낮습니다.

하지만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -18.9%입니다. 즉 과거 200,000,000원 거래나 전체 평균 174,833,333원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 최신 거래 155,000,000원과 최근 12개월 평균 162,250,000원을 중심으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미배당액은 92,438,600원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.09 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 현장·공부 불일치 — 이 사건의 실물 리스크

감정평가서에는 2층 호수 위치가 서로 다르게 표시돼 있다는 점이 명확히 적혀 있습니다. 건축물현황도 2층 평면도상 남동측 호가 202호로 기재돼 있으나, 건축물현황도 202호 평면도와 현장조사 결과는 북서측 호가 202호입니다.

매각물건명세서 비고도 같은 문제를 지적합니다. 건축물현황도와 출입문 표시상 위치가 불일치하며, 매각대상은 출입문 표시 202호이고 앞 건축물현황도 공부상으로는 201호에 해당한다고 기재돼 있습니다. 또 부동산 표시에는 에이동으로 등재돼 있으나 현황은 A 또는 101동으로 표시돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오포2동행정복지센터 남서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2010.04.28입니다. 기본위생·급배수·소방설비와 도시가스보일러 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 569.0㎡, 지목 대, 평지·자루형이며 다세대주택 건부지로 이용됩니다. 공시지가는 583,400원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·특별대책지역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 총 8세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수 4.0회, 매각률 0.0%로 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.09 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영됐는지 최신 매각물건명세서와 법원 기록을 대조하세요.
• 임차권 승계관계. 정태영의 200,000,000원 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계 관계를 하나의 보증금 채권으로 보고 중복 계산하지 마세요.
• 현장 점유. 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인하세요.
• 202호 위치. 건축물현황도와 출입문 표시의 불일치가 있으므로 북서측·남동측 호의 위치를 반드시 원본 도면과 현장에서 대조하세요.
• 동 표시. 등기상 에이동과 현황의 A 또는 101동 표시가 같은 건물인지 확인하세요.
• 하락 추세. 최근 거래군 대비 추세가 -18.9%이므로 과거 최고 200,000,000원이나 전체 평균 174,833,333원만 보고 적정가를 높이지 마세요.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 평균 4.0회 유찰·매각률 0.0%인 점을 감안해 출구가격을 보수적으로 잡으세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물현황도와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”

표면만 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 109,900,000원보다 커서 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 전형적인 선순위 임차인 사건입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차 미배당액을 92,438,600원으로 계산합니다.

그러나 이 사건은 2026.06.09 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이라는 결정적인 변수가 있습니다. 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 109,900,000원으로 봅니다. 이는 최근 12개월 평균 162,250,000원의 67.7%입니다.

그렇다고 곧바로 고평가할 사건도 아닙니다. 실거래 추세가 -18.9%이고, 이미 4회 유찰됐으며 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 여기에 202호의 공부상 위치와 현장 출입문 표시가 불일치합니다. 결론은 확약 확인 시 권리부담은 크게 낮아지고 가격도 유리하지만, 환금성·하락 추세·호수 특정 문제 때문에 현장과 원본 확인이 필수인 물건입니다.