수원지방법원 2025타경52247. 경기도 광주시 신현동 베르디움 111동 302호입니다. 사건상 용도 표기는 창고지만, 감정평가 이용상태는 다세대주택(방2·욕실2·거실·주방/식당 등)으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 용도 표기와 현황 이용이 서로 다른 점을 먼저 대조해야 합니다. 현재 소유자는 남덕이이며 2022.02.04 매매로 346,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아닙니다. 과거 우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.05.21 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 이미자의 주택임차권등기가 있어 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조지만, 이후 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 그 인수 위험을 해소하는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 504-17 베르디움 111동 3층 302호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가상 다세대주택(방2·욕실2·거실·주방/식당 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 남덕이 · 2022.02.04 매매 · 거래가액 346,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 346,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
과거 우리은행 근저당은 등기부상 모두 말소됐습니다. 2015.10.19 설정된 채권최고액 각 336,000,000원의 근저당 2건은 2015.11.13 말소됐고, 같은 날 설정된 168,000,000원 근저당도 2016.04.19 말소됐습니다. 이후 2016.04.19 설정된 176,000,000원 근저당 역시 2020.11.02 해지로 말소됐습니다.
따라서 현재 권리판단의 기준은 2025.05.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이미자는 2022.01.28 주민등록, 2022.01.29 점유개시, 2021.11.30 확정일자를 갖추었고 2024.02.19 보증금 346,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 앞서므로 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계 관계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이미자 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 346,000,000원 | 전입 2022.01.28 확정 2021.11.30 배당요구 2024.02.19 | 말소기준 전 임차권 2026.06.01 대항력 포기 확약* |
* 현재 배당표의 일반 권리계산만 적용하면 이미자 보증금 중 95,567,200원이 미배당되어 매수인 인수로 표시됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 2026.06.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영한 판단입니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약 전에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 254,800,000원 | 95,567,200원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 203,840,000원 | 145,813,760원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 163,072,000원 | 186,011,008원 | 0원* |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당분이 늘어 매수인 인수액이 커집니다. 즉 선순위 대항력 임차권이 있는 사건은 최저가만 낮아진다고 실질취득비용이 함께 낮아지는 구조가 아닙니다. 이 사건은 HUG의 대항력 포기 확약 때문에 그 구조가 해소된 특수한 경우입니다.
④ 시세 비교 — 73.6% 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
확인 가능한 베르디움 111동 실거래 표본은 2022.02 한 건이며 거래가는 346,000,000원입니다. 현재 최저가 254,800,000원은 이 금액의 73.6%로 집계됩니다. 다만 시세판단에는 중요한 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 73.79㎡ | 3 | 346,000,000원 |
분석 대상 면적은 42.17㎡로 표시되어 있지만 거래 표본 면적은 73.79㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 거래 건수도 1건뿐입니다. 따라서 254,800,000원이 346,000,000원의 73.6%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하거나 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 1. 임차인 이미자 보증금 | 346,000,000원 | 250,432,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 346,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 95,567,200원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영하면 이 권리에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목동 소재 강남300cc 남서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방2·욕실2·거실·주방/식당 등의 구조입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 802,800원/㎡이며 토지면적은 628.0㎡입니다.
- 환금성. 베르디움 111동은 8세대, 사용승인 관련 집계일은 2015.10.11로 표시되며 경매 통계 평균 유찰은 4.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 실제 매각조건과 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 승계 범위 확인. 실제 임차인은 이미자 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계 관계입니다. 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 용도 불일치 확인. 사건 용도는 창고로 표시되지만 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 건축물대장·등기·현황을 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 확인 가능한 거래는 2022.02 346,000,000원 한 건이고 면적도 73.79㎡로 대상 면적 42.17㎡와 다릅니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리뿐 아니라 소규모 단지·용도 표기·입지·거래 희소성 등 유찰 원인을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 확약과 환금성을 먼저 본다
표면만 보면 감정가 364,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 254,800,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 이미자의 보증금 346,000,000원짜리 선순위 대항력 임차권 때문에 원칙적으로는 현재 회차에서 95,567,200원의 인수가 발생하는 구조입니다.
그 위험을 뒤집는 것이 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약입니다. 확약을 반영하면 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 254,800,000원입니다. 다만 실거래가 2022.02 한 건뿐이고 대상 면적과 맞지 않으며, 8세대 규모와 4회 유찰 이력까지 있습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인 시 해소, 가격·환금성은 보수적으로 검증입니다.
