수원지방법원 2025타경52278. 경기도 광주시 신현동 강남빌라 4층 401호입니다. 사건 용도 표시는 창고이고, 감정요항표의 이용상태는 공부상 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 정경윤이며 2021.04.12. 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2021.06.11. 국민건강보험공단 압류이고, 이후 국민건강보험공단 압류, 창원시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기보다 임차권 확약의 효과입니다. 양정완은 임대차계약일 2021.03.09., 확정일자 2021.03.12., 주민등록·점유개시 2021.04.09.이고 보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준 압류일 2021.06.11.보다 전입이 빠르므로 원래는 대항력 있는 임차권으로 계산됩니다. 현재 최저가 150,500,000원을 기준으로 한 배당표도 집행비용 2,907,000원을 제외한 147,593,000원을 임차보증금에 배당하고 62,407,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52278 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 300-4 강남빌라 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 공부상 다세대주택 |
| 전용면적 | 51.35㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 정경윤 (2021.04.12. 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘확약’을 함께 봐야 한다
과거 신한은행 근저당 144,000,000원과 장태기 근저당 24,000,000원, 한빛자산관리대부 가압류 및 종전 강제경매는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 권리관계에서는 2021.06.11. 국민건강보험공단 압류가 말소기준으로 제시돼 있고, 양정완의 주민등록·점유개시일은 그보다 빠른 2021.04.09.입니다. 따라서 확약이 없었다면 임차인의 대항력으로 인한 인수 위험을 반드시 반영해야 하는 사건입니다.
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양정완 | 210,000,000원 | 2021.04.09 | 2021.03.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 2026.06.01. 대항력 포기 확약 · 실질 인수 0원 |
실제 임차권 원권리자는 양정완 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 신규 임차인이 아니라 주택임차권을 승계한 주체로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 또한 확약은 이 임차권에 관한 대항력 포기에 적용되는 판단이며, 다른 미확인 임차인이 있다는 자료는 없습니다.
② 시세 비교 — 75.4% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
강남빌라 동일 면적 51.35㎡의 확인 거래는 3건입니다. 전체 평균은 206,333,333원, 최근 12개월 평균으로 집계된 값은 199,500,000원, 최신 거래는 2022.07 · 230,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 150,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 51.35㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 51.35㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 2021.07 | 51.35㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 51.35㎡ | 3건 | 206,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.35㎡ | 2건 | 199,500,000원 |
표면적으로는 150,500,000원이 제공된 최근 평균보다 낮습니다. 하지만 시세 판단에서 더 중요한 경고가 있습니다. 거래 추세가 -9.3%로 하락 방향이고, 데이터상 최신 거래가 2022.07입니다. 매각기일은 2026.08.24이므로 이 거래가를 현재 시세와 동일시해서 “시세보다 싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 강남빌라의 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 1. 임차인 양정완 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 147,593,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체는 임차보증금 부족분을 62,407,000원으로 산출하지만, 2026.06.01. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으므로 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 총취득액은 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 포기 확약이 있기 때문에 실제 판단에서는 인수 0원을 적용합니다. 다만 확약의 중요성을 확인하기 위해 원래의 배당계산을 보면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 합계 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 150,500,000원 | 62,407,000원 | 212,907,000원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 | 120,400,000원 | 92,085,600원 | 212,485,600원 | 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 | 96,320,000원 | 115,813,760원 | 212,133,760원 | 실질 인수 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현1리마을회관 북동측 인근이며 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 비교적 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물의 4층 401호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 등으로 폭 약 8M 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적 529.0㎡, 공시지가 903,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 강남빌라는 10세대이고 확인 거래는 3건입니다. 최신 거래가 2022.07이며 최근 거래 추세는 -9.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 배당표의 부족분 62,407,000원은 확약 전 권리구조에 따른 계산입니다. 이 사건의 실질 인수 판단은 확약을 반영해 0원입니다.
- 압류 확인. 국민건강보험공단·창원시 압류 가운데 당해세 성격의 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 최신 확인 실거래가 2022.07이므로 199,500,000원 평균만으로 2026.08.24 매각가격의 적정성을 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 제공 거래 기준 최근 대비 과거 추세가 -9.3%입니다. 과거 고가 거래를 현재 가치에 그대로 적용하지 않는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 창고, 감정요항표 이용상태는 공부상 다세대주택으로 나타납니다. 현황과 공부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격 판단은 별개다”
이 사건을 어렵게 만드는 숫자는 보증금 210,000,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 빨라 원래대로라면 현재 최저가 150,500,000원에서 62,407,000원 미배당 인수가 발생하는 대항력 임차권 사건입니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 그 핵심 인수 위험은 실질 0원으로 해소됐습니다.
따라서 현재 실질취득은 150,500,000원으로 보는 것이 맞습니다. 제공된 최근 12개월 평균 199,500,000원과 비교하면 75.4%지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최신 거래가 2022.07에 머물고 거래 추세가 -9.3%이며 이미 4회 유찰됐기 때문입니다. 결론은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 시세와 환금성을 재확인해야 하는 C등급 관찰형입니다.
