수원지방법원 2025타경52282. 경기도 광주시 신현동 312-20 소재 물건으로, 용도는 ‘기타 + 토지’이며 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 377㎡이고 완경사·자루형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 지하 1층은 주차장 등, 1층은 방1·주방·거실·욕실2·파우더실·보일러실 등, 2층은 방2·휴식공간·다용도실·욕실 등으로 이용되고 있습니다.
권리구조의 기준점은 2019.08.14. 우리은행 근저당 282,700,000원입니다. 그 뒤 2024년 중소기업은행 근저당 480,000,000원과 2025년에 설정된 다섯 건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52282 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 312-20 · 경기도 광주시 문형산안길28번길 21-29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 토지 | 377㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 오인호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,328,188,400원 / 455,568,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 대지 위 수목(정원수) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이고, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후의 중소기업은행 근저당과 다섯 건의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 455,568,000원으로 감정가 1,328,188,400원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 절대금액이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 455,568,000원 | 34.3% | 3,198,973,482원 |
| 4회 유찰 시 | 318,897,600원 | 24.01% | 3,333,952,768원 |
| 5회 유찰 시 | 223,228,320원 | 16.81% | 3,428,282,678원 |
③ 예상배당표 (매각가 455,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,955,680원 |
| 우리은행 근저당 | 282,700,000원 | 282,700,000원 |
| 중소기업은행 근저당 | 480,000,000원 | 165,912,320원 |
| 중소기업은행 가압류 | 1,240,841,700원 | 0원 |
| 신보2023제6차유동화전문 유한회사 가압류 | 960,000,000원 | 0원 |
| 중소기업은행 가압류 | 50,666,007원 | 0원 |
| 국민은행 가압류 | 463,378,095원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,647,585,802원 중 예상 배당은 448,612,320원, 미배당은 3,198,973,482원입니다. 중소기업은행 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕(평지붕) 2층 건입니다. 지하 1층은 주차장 등으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·기본적인 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 377㎡, 계획관리지역이며 토지이용상황은 단독, 완경사·자루형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 857,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되고, 준보전산지에 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 대지 위 수목(정원수)이 매각대상에 포함됩니다. 입찰가격 판단 시 토지·건물·제시외 건물·수목을 하나의 물건으로 봐야 합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 455,568,000원은 감정가의 34.3%이지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 정원수가 포함되므로 현장에서 실제 위치·상태·이용범위를 감정평가 도면과 대조할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등 다수 지정사항이 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 도로·형상 점검. 자루형 토지, 완경사, 세로한면(가) 조건은 단독주택·토지의 활용성과 환금성 판단에 직접 연결되는 요소입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 3,198,973,482원이지만 매수인 인수 가정은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019년 우리은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 현재 배당가정의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 최근 실거래 자료가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘시세의 34%’ 또는 ‘매우 싸다’로 번역할 수는 없습니다. 단독주택·토지라는 개별성이 크고, 자루형 토지와 다수 규제지역 지정, 제시외 건물·수목을 포함한 일괄매각까지 함께 검토해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 현장·실물 검증 후 판단. 현재 단계의 결론은 여기에 가깝습니다.
