임차인 허정은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가 44,933,000원으로 매각돼도 근저당 채권은 83,675,794원 미배당이 발생합니다. 권리 인수보다 중요한 체크포인트는 3회 유찰 오피스텔의 환금성입니다.
인천지방법원 2025타경503651. 인천 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 ‘청라로데오시티포레안’ 5층 557호, 오피스텔 물건입니다. 감정평가서 이용상태도 “오피스텔로 이용중”입니다. 감정가는 94,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 44,933,000원, 감정가의 47.8%까지 내려왔습니다. 얼핏 싸 보이지만, 이 물건의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 임차인 권리는 인수되지 않지만, 오피스텔·업무시설·판매시설 건부지라는 용도와 3회 유찰이라는 시장 반응을 함께 봐야 합니다.
말소기준권리는 2021.11.10. 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 임차인 허정의 전입신고일은 2021.11.11.로 말소기준권리보다 하루 늦습니다. 따라서 보증금 43,000,000원과 차임 70,000원이 신고되어 있어도, 매수인이 떠안을 대항력 있는 임차보증금으로 보기는 어렵습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로, 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 5층 557호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 지상 18층 건물 중 5층 557호 |
| 소유자 | 김세창 (2021.11.10. 거래가 151,335,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 44,933,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 114,672,073원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
이 사건의 권리 구조는 2021.11.10. 현대캐피탈주식회사 근저당권을 기준으로 정리됩니다. 그 이후 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.11.에는 1번 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있으나, 말소기준이 되는 근저당권의 후속 권리이전으로 보아 매수인 인수권리로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허정 | 2021.11.11 | 미상 | 43,000,000원 | 70,000원 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
허정의 전입신고일은 2021.11.11.이고, 말소기준권리인 현대캐피탈 근저당권은 2021.11.10.입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 확정일자는 미상이고, 배당요구는 2025.04.08. 접수되어 있습니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,208,794원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 127,400,000원 | 43,724,206원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,933,000원 가정 시 근저당 채권 127,400,000원 중 43,724,206원만 배당되고 83,675,794원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 인천아시아드주경기장 서측 인근에 위치하며, 주위로는 구분건물 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 “오피스텔로 이용중”입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 봐야 하며, 환금성·임대수요 판단도 그 기준으로 접근해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지상 18층 건물 중 5층 557호이며 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 장방형 토지를 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중이고, 토지이용계획 및 제한상태는 지적미정리 상태입니다. 공부와의 차이는 “---”로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 허정의 전입일 2021.11.11.은 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 보이나, 현황조사·문건접수·매각물건명세서 원본을 반드시 대조하세요.
- 확정일자·최우선변제 확인. 확정일자는 미상이고, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 권리 인수액. 본 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려가도 인수보증금이 늘어 실질취득가가 고정되는 구조는 아닙니다.
- 환금성 검토. 오피스텔은 실거주 아파트와 매수층이 다를 수 있습니다. 3회 유찰 물건인 만큼 임대수요, 공실 가능성, 재매각 가능성을 따로 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으니 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 입찰보증금. 현재 최저가 44,933,000원을 기준으로 하면 최저가의 10%는 4,493,300원입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.11.10. 현대캐피탈 근저당권이고, 임차인 허정은 2021.11.11. 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 44,933,000원으로 계산됩니다.
하지만 이 리포트의 결론은 “권리는 합격, 환금성은 별도 검증”입니다. 감정가 대비 47.8%라는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 오피스텔이라는 용도, 업무시설·판매시설 건부지, 3회 유찰이라는 시장 반응을 함께 고려해 보수적으로 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
