수원지방법원 2025타경52296. 경기도 광주시 삼동 굿모닝하우스 비동 4층 402호입니다. 사건상 용도 표기는 창고이지만, 감정평가 이용상태는 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 중 4층이고, 시세 자료의 대상 면적은 70.56㎡입니다. 현재 소유자는 김우철이며 2021.04.09. 거래가액 275,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 출발점은 2022.01.27. 설정된 강형석 근저당권 105,000,000원입니다. 그런데 임차인 류수경의 확정일자는 2021.03.22., 점유개시는 2021.04.09., 주민등록일자는 2021.04.15.로 모두 이 근저당보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 ‘최저가가 싸다’고 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형 구조였습니다. 이 사건에서는 후속 확약 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52296 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 147 굿모닝하우스 비동 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 창고 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 김우철 (2021.04.09. 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 88,494,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.27. 근저당권 · 강형석 · 채권최고액 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 규모 | 굿모닝하우스(A동,B동) · 11세대 · 2015.12.01. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 대항력 선행, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
류수경의 주민등록일자 2021.04.15.은 말소기준 근저당 2022.01.27.보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차보증금은 275,000,000원, 확정일자도 2021.03.22.이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 배당 시 임차보증금에 86,501,108원이 배당되고 188,498,892원이 미배당으로 남는 계산입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류수경 | 점유개시 2021.04.09. 주민등록 2021.04.15. 확정일자 2021.03.22. | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고는 류수경 보증금과 별개의 임대차가 아닙니다. 보증금은 중복 합산하지 않으며 실제 임차인은 1명입니다. 이 승계 관계에서 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약이 류수경 보증금의 실질 인수위험을 해소합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 원래 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 구조이므로, 확약이 없다면 최저가만 놓고 “감정가의 34%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 하지만 이번 사건은 대항력 포기 확약이 있어 임차보증금의 실질 인수를 0원으로 보므로, 현재 실질취득금액은 88,494,000원으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 70.16㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 70.56㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2022.04 | 70.56㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 70.16㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.56㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
전체 실거래 평균은 275,500,000원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 260,000,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선합니다. 확약 반영 실질취득 88,494,000원은 이 최근 시세 지표의 34.0%입니다. 다만 최근과 과거를 비교한 가격 추세가 -7.4%로 하락 방향이므로, 단순 할인율만으로 낙찰가를 높여 잡는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,992,892원 |
| 1. 임차인 류수경 보증금 | 275,000,000원 | 86,501,108원 |
| 2. 근저당 · 강형석 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 류수경 보증금 부족분은 188,498,892원입니다. 다만 2026.03.27. 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영하면 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 삼동 ‘뉴서울CC’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 4층 402호이며 외벽은 벽돌쌓기·외장타일, 창호는 하이샷시 창호 등입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 부지이며 남측이 폭 약 4~5미터 도로에 접합니다. 토지면적은 889.0㎡, 공시지가는 655,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·소하천구역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 거래성. 굿모닝하우스(A동,B동)는 11세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 시세 지표는 260,000,000원이지만 추세는 -7.4%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.27. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 해당 임차보증금 승계분 전체에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 확인. 류수경 보증금 275,000,000원과 보증기관의 승계 신고를 별도 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 ‘창고’와 감정평가 이용상태 ‘다세대주택’을 건축물대장·현황과 직접 대조해야 합니다.
- 가격은 최근 시세 중심. 전체 평균 275,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 보고, -7.4% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 11세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%인 만큼 낮은 최저가만으로 유동성을 낙관하지 않아야 합니다.
- 세금·점유 현황 확인. 서울특별시 압류가 존재하며 실제 배당에서 당해세 등은 달라질 수 있습니다. 현장 점유와 명도 상태도 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 물건이지만, 이번엔 확약이 결론을 바꾼다”
등기 순서만 보면 이 물건은 쉬운 사건이 아닙니다. 류수경의 전입과 확정일자가 말소기준 근저당보다 앞서고, 보증금 275,000,000원은 현재 최저가 88,494,000원을 크게 웃돕니다. 배당모형에서도 188,498,892원이 부족합니다. 이런 구조라면 원칙적으로 최저가가 떨어져도 인수액이 늘기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 2026.03.27. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이라는 결정적 변수가 있습니다. 그 확약을 반영하면 류수경 보증금의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 88,494,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 260,000,000원의 34.0% 수준으로 가격 차이는 큽니다. 반면 3회 유찰, 11세대 소규모 물건, 낙찰률 0.0%, -7.4% 하락 추세, 그리고 ‘창고’와 ‘다세대주택’ 사이의 용도 확인 과제는 그대로 남습니다. 권리 핵심은 확약으로 정리됐지만, 최종 승부처는 용도 확인과 환금성입니다.
