수원지방법원 2025타경52315. 광주시 삼동 엠포빌리지 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 2017.08.24 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이고, 대상 면적은 57.2㎡입니다. 권리분석의 출발점은 2017.09.08 설정된 성남동부새마을금고 근저당입니다. 이 권리보다 늦게 들어온 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 오진호의 전입일도 2018.10.10으로 더 늦어 대항력은 없습니다.

따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 실질취득 기준도 최저매각가와 같은 105,350,000원입니다. 다만 이 사건의 승부처는 권리보다 재매각 조건과 환금성에 있습니다. 대금미납으로 다시 나온 물건이라 입찰보증금이 최저매각가격의 20%이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 최근 가격도 과거 거래보다 25.6% 하락한 추세이므로 할인율만 보고 접근하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2017.09.08 성남동부새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 494,000,000원으로 기재됐고, 2023.04.04에는 1번 근저당권의 채권최고액을 182,000,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 최초 공동담보로 기재됐던 엠포빌리지 101호·102호는 2019.12.24 및 2021.10.28 관련 말소등기로 공동담보에서 빠진 이력도 확인됩니다.

이후 2024.02.29 농협은행 가압류 185,273,324원, 2025.07.03 현대캐피탈 가압류 42,169,816원, 2025.08.06 애큐온저축은행 가압류 49,764,100원, 2025.11.28 국민건강보험공단 압류와 2025.05.29 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 오진호의 전입신고일 2018.10.10은 말소기준일 2017.09.08보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵지만, 대항력이 없는 임차인의 보증금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.

③ 시세 비교 — 65.8%지만 하락 추세를 먼저 본다

엠포빌리지는 8세대 규모이며 대상 면적 57.2㎡와 면적이 일치하는 거래 표본이 확인됩니다. 거래는 3건으로 많지 않습니다. 전체 평균은 196,666,666원이지만 여기에는 2021년 190,000,000원과 240,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선합니다.

현재 실질취득 기준 105,350,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 65.8%입니다. 숫자만 보면 상당한 차이가 있지만, 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -25.6%입니다. 즉 과거 평균 196,666,666원 대비 할인폭을 근거로 가격 매력을 크게 평가하면 안 됩니다. 최근 시세 자체가 내려온 흐름이므로 105,350,000원이 최근 거래보다 낮다는 사실과 추가 하락 위험은 동시에 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)

채권자 총 채권액 771,207,240원 중 예상 배당액은 103,075,100원, 미배당액은 668,132,140원입니다. 이 미배당은 곧바로 매수인의 인수금이 되는 것이 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 권리구조에서는 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 140,000,000원이고 현재 회차 예상 배당은 103,075,100원으로 전액 충족되지 않습니다. 이 역시 매수인이 그 부족액을 추가로 부담한다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아니라 8세대 규모 엠포빌리지의 2층 201호입니다.
• 입지. 경기도 광주시 삼동 소재 뉴서울C.C 남서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·단독주택·근린주택 등이 주로 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 남측 근거리에 삼동역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2017.08.24 사용승인, 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·바닥난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함 표기가 있습니다.
• 토지 특성. 토지면적 528.0㎡, 공시지가 530,800원/㎡, 지목은 대, 완경사·부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 단지 거래 표본은 3건, 총 8세대이며 경매 낙찰률 11.11%, 평균 유찰 2.5회입니다. 거래와 경매 모두 유동성을 보수적으로 평가할 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 대금미납으로 인한 재매각이어서 입찰보증금은 최저매각가격의 20%, 현재 최저가 기준 21,070,000원입니다.
• 임차인 확인. 오진호는 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 2017년 최초 채권최고액 494,000,000원과 2023년 변경 후 182,000,000원 기록, 예상배당표의 채권액을 함께 대조해야 합니다.
• 가격 기준. 전체 평균 196,666,666원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 실질취득은 그 65.8%지만 최근 추세는 -25.6%입니다.
• 환금성. 8세대 다세대이고 경매 낙찰률 11.11%, 평균 유찰 2.5회입니다. 매입가격뿐 아니라 향후 매도 가능성과 거래기간까지 함께 검토할 필요가 있습니다.
• 토지 규제. 토지거래계약 허가구역을 포함한 각종 토지이용계획 표기가 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 내역을 최종 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 재매각과 환금성이 등급을 낮춘다

이 사건은 대항력 임차인의 보증금 승계가 있는 물건은 아닙니다. 말소기준 이후 임차인과 후순위 권리 구조이므로 현재 기준 매수인 인수는 0원, 실질취득은 최저매각가와 같은 105,350,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원과 비교하면 65.8% 수준이라 가격 차이는 분명합니다.

하지만 이 숫자만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 최근 가격 추세가 -25.6%이고, 본건은 이미 2회 유찰됐으며 대금미납으로 재매각돼 입찰보증금도 20%입니다. 엠포빌리지는 8세대이고 경매 낙찰률도 11.11%입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 할인됐지만 환금성·하락장·재매각 조건 때문에 보수적 접근”입니다.