105,350,000원
수원지방법원 2025타경52361. 경기도 광주시 초월읍 용수리 신영타운 104동 1층 102호, 감정 이용상태는 다세대주택(방3·거실·주방·욕실2·발코니 등)입니다. 소유자 곽영삼은 2020.11.27. 거래가액 215,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매 최저가는 105,350,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권의 처리입니다. 김지애는 2020.11.11. 확정일자, 2020.11.27. 점유개시, 2020.12.01. 주민등록을 갖추고 보증금이 215,000,000원입니다. 말소기준 산정일인 2021.01.27.보다 먼저 전입해 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조지만, 임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출했다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 용수리 126-14 신영타운 104동 1층 102호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상 면적 58.49㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 공동주택 중 1층 102호 |
| 소유자 | 곽영삼 (2020.11.27. 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 ‘확약’이 핵심
그럼에도 임차인 순서는 명확합니다. 김지애의 주민등록일은 2020.12.01.로 말소기준 산정일보다 앞서 대항력이 있고, 문상명의 전입일은 2024.05.31.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 등기상 후순위 압류·가압류와 2025.06.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고는 제외
| 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지애 102호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.01. 2020.11.11. | 215,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 문상명 | 2024.05.31. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
시보증은 보증기관 대위·승계 중복신고로, 문상명 보증금의 별도 보증금이 아닙니다. 따라서 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 제외합니다.
* 배당 시뮬레이션 자체에는 확약 미반영 룰상 인수액 111,924,900원이 표시되어 있으나, 확약 적용 시 해당 대항력 승계분의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 105,350,000원으로 감정가 215,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래가 등 가격 비교에 필요한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
3회 유찰 시 가정 매각가는 73,745,000원, 4회 유찰 시 51,621,500원으로 제시되어 있습니다. 그러나 확약이 유지되는 한 매수인의 실질 인수액은 낮아진 낙찰가에 따라 증가하는 구조가 아니라 0원*으로 봐야 하므로, 추가 유찰은 순수하게 매입가격을 낮추는 효과로 해석할 수 있습니다. 다만 시세 자료가 없으므로 어느 회차가 ‘적정가’인지는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 1. 임차인 김지애 보증금 (우선변제) | 215,000,000원 | 103,075,100원 |
| 2. 가압류 · 홍길자 | 7,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김지애 보증금의 부족분은 111,924,900원입니다. 다만 2026.4.2. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 적용하면 이 부족분을 매수인이 실질 인수하는 것으로 보지 않습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 우선 차감되어 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등의 구조입니다.
- 입지. 광주소방서 동측 근거리에 위치하고, 주변에는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장·창고, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 사다리형 평지의 공동주택 부지로, 북서측 세로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 347.0㎡, 공시지가 507,400원/㎡입니다.
- 하자 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 현장 한계. 현장조사 당시 거주자 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 건축물대장 및 일반적·표준적 이용상황을 기준으로 판단했으므로 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.4.2. 주택도시보증공사의 대항력 포기·우선변제권만 주장한다는 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.01.27. 양평군 압류가 기준으로 산정되어 있으나 2021.03.23. 해당 압류의 말소 등기가 존재하므로 권리순위를 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 문상명 보증금 확인. 전입일은 후순위여서 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구일 2025.08.12.과 매각물건명세서 내용을 함께 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 문상명 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 독립 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 우선 배당돼 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 105,350,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 주변 동일·유사 다세대 실거래를 반드시 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 재확인. 폐문부재로 내부가 직접 확인되지 않았으므로 보수비와 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건은 감정가 215,000,000원에서 두 번 유찰돼 105,350,000원까지 내려왔습니다. 선순위 김지애 보증금 215,000,000원만 보면 낙찰가보다 보증금이 커 인수형 경매처럼 보이지만, 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출해 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 문상명 역시 전입일이 2024.05.31.로 말소기준 산정일 이후라 대항력이 없습니다.
다만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 신영타운 104동은 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 아직 검증 전입니다. 이 사건의 승부처는 ‘감정가 대비 할인율’이 아니라 확약서 원본과 실제 주변 시세를 확인한 뒤 105,350,000원이 적정한지 판단하는 것입니다.
