수원지방법원 2025타경52448. 성남시 분당구 대장동 클라우드베이6 1층 115호입니다. 사건의 물건종류 표기는 다세대이나, 감정평가서에는 이용상태가 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로 기재되어 있습니다. 주거용 다세대로 전제하고 분석할 물건은 아니며, 실제 이용상태와 공부상 용도를 먼저 대조해야 합니다.
소유자는 이동훈이고, 소유권이전 등기에는 2023년 9월 27일 거래가액 998,097,000원이 기재되어 있습니다. 신청채권자는 신안군수산업협동조합이며 청구액은 730,000,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 약 24.0% 수준이지만, 감정가 대비 하락률과 실제 시장가격은 별개의 문제입니다. 특히 등기상 근저당권과 권리이전의 상태가 일치하지 않아 가격보다 권리관계의 정합성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52448 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 대장동 616-1 클라우드베이6 1층 115호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 판교대장로8길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 표기: 다세대 · 감정평가상 제1종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 이동훈 |
| 소유권이전 거래가액 | 998,097,000원 (2023.09.27) |
| 감정가 / 최저가 | 1,072,000,000원 / 257,387,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 신안군수산업협동조합 / 730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기사항전부증명서 발급일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소·이전 표기를 원본으로 대조해야 한다
등기 요약에는 2022년 10월 6일 우리자산신탁주식회사의 신탁등기가 기재되어 있고, 해당 등기는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2023년 9월 27일 이동훈 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다.
권리 타임라인에서 기준으로 표시된 일자는 2025년 6월 24일 임의경매개시결정일입니다. 그러나 경매개시결정 자체를 말소기준권리로 확정해 해석하기는 어렵고, 근저당권 및 권리이전 등기와의 관계도 확인이 필요합니다. 따라서 현재 자료만으로 말소기준권리와 모든 권리의 소멸 여부를 확정해서는 안 됩니다.
갑구 4번 케이비국민카드 가압류 13,958,542원과 갑구 5번 신한카드 가압류 53,825,369원은 제공된 등기 요약에서 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이 기재만으로 근저당권·권리이전의 표시 불일치가 해소되는 것은 아닙니다.
② 가격 검토 — 감정가의 24.0%라고 해서 시세보다 싸다는 뜻은 아니다
| 항목 | 금액 / 내용 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,072,000,000원 | 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 257,387,000원 | 4회 유찰 |
| 최저가 ÷ 감정가 | 약 24.0% | 감정가 대비 낮은 수준 |
| 실거래 비교 | 판단 유보 | 시세 대비 저렴 여부 확인 불가 |
현재 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 실거래가격을 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않아 시세 대비 할인 폭은 산정할 수 없습니다. 감정가가 실제 거래 가능한 가격과 일치한다고 볼 수도 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 약 24.0%라는 이유만으로 저가 매수나 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 257,387,000원 기준 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (매각가의 약 1.7% 추정) | - | 4,403,418원 |
| 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,958,542원 | 13,958,542원 |
| 가압류 · 신한카드 주식회사 | 53,825,369원 | 53,825,369원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 185,199,671원 |
| 합계 | - | 257,387,000원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 집행비용·가압류 2건·소유자 잔여액을 반영한 계산입니다. 실제 배당액은 원본 권리관계 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 판교대장중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔·아파트단지·근린생활시설 등이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 이동 동선과 영업·이용 목적에 맞는 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 제1종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 사건의 물건종류 표기인 다세대와 차이가 있으므로 건축물대장·등기사항·실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 도로·토지이용. 남측으로 노폭 약 25m 내외, 북측으로 약 10m 내외, 동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 용도지역은 준주거지역이며, 지구단위계획구역 및 도시개발구역 등에 해당합니다.
- 공부·건물 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이 내용이 권리관계나 임대차·점유 상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 실제 실거래 비교값을 확인할 수 없어 매각 시 예상가격이나 환금성을 수치로 단정할 수 없습니다. 이용 용도와 수요층을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 을구 1번 근저당권의 말소 여부와 을구 1-2번 권리이전의 현재 효력을 확인하고, 두 항목이 함께 기재된 이유를 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
- 신탁관계 확인. 신탁등기와 신탁재산 처분 이력이 있으므로 신탁원부 제2022-2374호 및 소유권이전 경위를 대조하세요.
- 배당표 재검토. 신안군수산업협동조합 청구액 730,000,000원, 근저당권 채권최고액 876,000,000원, 가압류 2건의 순위와 실제 배당 가능액을 원본 권리관계에 맞춰 재검토하세요.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고 실제 점유자, 임대차보증금, 대항력 및 우선변제권 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 표기와 감정평가상 이용상태가 다릅니다. 건축물대장과 실제 이용상태를 확인하고, 휴게음식점 등 해당 용도의 이용 가능 여부를 별도로 검토하세요.
- 가격 상한 설정. 최저가가 감정가의 약 24.0%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요. 비교 가능한 실거래와 예상 취득·운영 비용을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 현장 확인. 실제 점유, 건물 내부 상태, 관리비 및 이용상태를 확인하세요. 서류상 인수권리 없음이라는 기재와 현장에서 확인해야 할 사항은 구분해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 권리관계의 일치가 먼저
수원지방법원 2025타경52448은 감정가 1,072,000,000원에서 최저가 257,387,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 근저당권의 말소 표시와 권리이전 등기의 현재 상태를 원본으로 대조해야 합니다. 신청채권자 청구액과 배당 시뮬레이션 사이의 불일치도 해소해야 합니다.
또한 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이고 임대관계는 미상입니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 시세 대비 가격 메리트 역시 판단을 유보해야 합니다. 현재 단계의 결론은 ‘저가 매수 기회 확정’이 아니라 ‘권리·용도·점유 확인 후 가격 검토’입니다. 원본 등기부와 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서를 대조하기 전에는 입찰 여부를 확정하지 않는 것이 합리적입니다.
