수원지방법원 2025타경52448. 성남시 분당구 대장동 클라우드베이6 1층 115호입니다. 사건상 용도는 다세대로 분류돼 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 소유자 이동훈은 2023.09.27. 거래가액 998,097,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신안군수산업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 876,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 경매가 개시된 뒤 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다.
현재 최저매각가는 367,696,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 실거래 비교 근거 없이 유찰률만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수는 없습니다. 특히 실제 이용이 휴게음식점인 만큼 주거용 다세대와 동일한 기준으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52448 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 대장동 616-1 클라우드베이6 1층 115호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 판교대장로8길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 제1종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 이동훈 (2023.09.27. 거래가액 998,097,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,072,000,000원 / 367,696,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 근저당 이전 이력은 확인
2022.10.06. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 2023.09.27. 신탁등기 말소와 함께 이동훈에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 신안군수산업협동조합 명의 채권최고액 876,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 2025.06.24. 신안군수산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
그 뒤 2025.07.10. 주식회사 케이비국민카드의 13,958,542원 가압류, 2026.02.10. 신한카드 주식회사의 53,825,369원 가압류가 붙었고 두 가압류 모두 매각으로 소멸하는 권리로 판정돼 있습니다. 근저당권은 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.21. 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 가격 포지션 — 3회 유찰이 곧 저평가는 아니다
감정가 1,072,000,000원에서 3회 유찰된 현재 회차 최저가는 367,696,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 257,387,199원, 5회 유찰 시 180,171,039원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 367,696,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 257,387,199원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 180,171,039원 | 0원 | 0원 |
유찰이 거듭돼 절대 가격은 크게 낮아졌지만, 본건은 감정상 휴게음식점으로 이용되고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 하나만으로 저평가 여부를 판정하기보다 실제 임대수익, 상권, 공실 가능성, 점유관계와 함께 가격을 검토하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,947,744원 |
| 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,958,542원 | 13,958,542원 |
| 가압류 · 신한카드 주식회사 | 53,825,369원 | 53,825,369원 |
| 신청채권자 · 신안군수산업협동조합 | 730,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 293,964,345원 |
집행비용 5,947,744원과 두 카드사 가압류 67,783,911원을 배당한 뒤 소유자 잔여 293,964,345원이 계산돼 있습니다. 한편 신청채권자의 청구액 730,000,000원은 현재 시나리오에서 예상배당 0원으로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 사건 분류는 다세대이나 실제 이용상태는 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다.
- 입지. 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 판교대장중학교 북동측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 115호이며 외벽은 석재마감, 창호는 알미늄샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비·지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 25미터 내외, 북측 약 10미터 내외, 동측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,505.6㎡, 지목은 대, 업무용으로 이용 중이며 공시지가는 6,258,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(대장)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 재확인. 사건 분류의 다세대라는 표현보다 감정 이용상태인 제1종근린생활시설(휴게음식점)을 기준으로 현장·수익성을 검토해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하는 절차가 필요합니다.
- 근저당 이전 이력. 신안군수산업협동조합 명의 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 이력을 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 730,000,000원의 예상배당이 0원으로 표시되는 구조와 소유자 잔여 293,964,345원의 산출 근거를 실제 배당요구·채권관계와 대조해야 합니다.
- 유찰률만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌더라도 비교 가능한 시세·임대수익 근거 없이 “싸다”고 결론내리지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격 판단은 별개
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 감정가 1,072,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 367,696,000원까지 낮아졌다는 점도 눈에 띕니다.
하지만 이 숫자만으로 투자 매력을 확정하기에는 확인할 항목이 남습니다. 실제 이용상태가 제1종근린생활시설(휴게음식점)이고 임대관계는 미상이며, 근저당권 이전 이력과 함께 신청채권자 청구액 730,000,000원의 예상배당이 0원으로 표시되는 구조가 존재합니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 하지만 용도·점유·배당 확인 후 가격을 판단”입니다. 3회 유찰이라는 사실 자체를 시세 메리트로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
