수원지방법원 2025타경52522. 등기상 소유자는 이정숙이고, 2022.04.12 매매로 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2023.07.21 설정된 임은주 명의 근저당권으로 채권최고액은 200,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 수협은행 근저당권 190,900,000원은 2022.03.25 이미 말소됐습니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 있는 최종운의 주택임차권이 아니라, 실제 전입일 2022.03.25입니다. 확정일자도 2022.03.02로 말소기준일보다 빠르기 때문에 최종운은 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 다만 2026.06.22 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 최종운 관련 보증금은 매수인 실질 인수 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 739-30 1층101호 · 경안천로 253-22 |
| 물건종류 / 이용 | 창고 표기 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 · 전용 61.8㎡ · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이정숙 (2022.04.12 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 274,080,062원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 승계인이 포기했다
최종운의 주택임차권등기는 2024.04.02 접수됐지만, 임대차계약일은 2022.02.05, 확정일자는 2022.03.02, 주민등록 및 점유개시일은 2022.03.25입니다. 말소기준인 2023.07.21 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 원래는 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최종운 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25 / 2022.03.02 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 한국주택금융공사 승계 |
| 우지민 101호 | 2024.07.10 / 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
우지민은 2024.07.10 전입으로 말소기준권리 2023.07.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.09.11 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최종운 관련 확약과는 별개로 확인해야 하나, 현재 확인된 전입 순서상 우지민의 보증금이 매수인에게 대항해 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.75억은 최근 시세보다 높다
동서빌리지102동은 총 8세대, 2018.06.26 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 대상 면적은 61.8㎡이고 면적이 일치하는 거래는 2건 확인됩니다. 2022.04 1층 거래가 240,000,000원, 2022.05 2층 거래가 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 61.8㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 61.8㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 61.8㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득가는 275,000,000원입니다. 주된 임차보증금 인수가 확약으로 해소되더라도 취득원가는 그대로 275,000,000원이고, 최근12개월 평균 220,000,000원의 125.0%입니다. 최신 거래인 200,000,000원과 최고 거래인 240,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 3회 유찰이라는 외형만 보고 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 최종운 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 임은주 | 200,000,000원 | 30,350,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 274,080,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 275,000,000원 가정에서는 최종운 보증금 240,000,000원이 전액 우선배당되고, 임은주 근저당권에는 30,350,000원이 배당됩니다. 한국주택금융공사의 신청채권 274,080,062원은 배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 443,730,062원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전후 판단을 분리해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 275,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 220,000,000원 | 23,880,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 176,000,000원 | 67,264,000원 | 0원* |
* 한국주택금융공사가 2026.06.22 제출한 대항력 포기 확약을 최종운 주택임차권 승계분에 반영한 실질 기준입니다. 확약은 해당 승계분에만 적용되며 우지민 등 다른 임차관계까지 포괄하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 창고로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호입니다.
- 주위환경. 세광엔리칠빌 아파트 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설, 소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 토지·도로. 토지는 604.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 서측 약 4-6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 432,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 동서빌리지102동은 8세대이고 동일면적 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회이며 현재 사건은 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.22 한국주택금융공사의 대항력 포기 확약이 최종운 임차보증금 승계분 전체에 적용되는지 원문과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 우지민 보증금·확정일자 확인. 전입은 2024.07.10으로 말소기준 후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 창고로 표시되고 감정평가상 실제 이용은 다세대주택입니다. 현황·건축물대장·전유부 용도를 직접 대조해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 275,000,000원은 최근12개월 평균 220,000,000원의 125.0%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보고 할인 물건으로 평가하면 안 됩니다.
- 거래 표본 한계. 동일면적 거래가 2건뿐이고 최신 확인 거래는 2022.05 200,000,000원입니다. 소규모 8세대 물건인 만큼 환금성과 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당은 집행비용 추정과 제공된 채권관계를 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당표에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 가장 큰 권리 위험은 원래 최종운의 240,000,000원 선순위 임차보증금이었습니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 그러나 주택임차권 승계인 한국주택금융공사가 2026.06.22 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하면서 최종운 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 275,000,000원은 최근12개월 평균 220,000,000원의 125.0%이고, 240,000,000원과 200,000,000원의 확인 거래보다 높습니다. 8세대 소규모 건물, 동일면적 거래 2건, 현재 3회 유찰까지 감안하면 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만 가격·환금성 리스크는 높게 남아 있습니다. 이 물건은 “최저가가 많이 내려온 경매”가 아니라, 현재 데이터 기준으로는 권리는 정리됐지만 실질취득가가 시세 이상인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
