수원지방법원 2025타경52527. 하남시 덕풍동 트윈렉스1 6층 A-607호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 148,000,000원, 현재 최저매각가는 103,600,000원으로 감정가의 70%이며 4회 유찰 상태입니다. 표면적으로 가장 눈에 띄는 권리는 최민호의 143,000,000원 주택임차권입니다. 전입·점유개시는 2022.05.16, 등기부상 확정일자는 2022.06.14로 기재되어 있고, 2024.08.30 경정등기에는 확정일자가 2022.04.14로 정정돼 있습니다.
현재 권리구조의 말소기준은 2025.07.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 최민호의 임차권은 그보다 앞선 2024.05.30 등기이므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 위치입니다. 실제 배당계산에서도 103,600,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,250,400원을 제외한 101,349,600원만 임차보증금에 배당되고, 41,650,400원이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52527 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 743 트윈렉스1 6층 에이-607호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 알코리아주식회사 (2022.04.08 매매, 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시가 뒤
과거 신한은행 근저당권 2건은 각각 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 2023.04.12 쇼핑몰나비관리단의 강제경매개시결정도 2023.06.29 취하로 말소됐습니다. 현재 경매에서는 2025.07.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준이고, 이후 2025.07.28 강동세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민호 | 2022.05.16 | 143,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 이명주 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
등기부의 을구 5-2는 새로운 임차인이 아니라 을구 5번 최민호 임차권의 경정등기입니다. 따라서 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 최민호와 이명주를 기준으로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 1. 임차인 최민호 보증금 | 143,000,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최민호 보증금의 부족분은 41,650,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 최민호 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 이 계산과 확약은 이명주의 미상 권리에는 적용되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 최민호 확약은 동일
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 70% | 103,600,000원 | 41,650,400원 | 최민호 실질 0원* |
| 5회 유찰 · 56% | 82,880,000원 | 62,011,840원 | 최민호 실질 0원* |
| 6회 유찰 · 44.8% | 66,304,000원 | 78,289,472원 | 최민호 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 최민호 보증금의 미배당액이 41,650,400원 → 62,011,840원 → 78,289,472원으로 늘어나는 구조입니다. 그러나 제공된 확약 내용에 따라 그 임차인에 관한 승계는 실질적으로 해소됩니다. 반면 이명주 관련 위험은 위 세 회차 모두 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하4층·지상8층 트윈렉스1의 6층 A-607호입니다.
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 소재 하남풍산역 동측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·공원·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 하남풍산역과 덕풍동로 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(풍산지구)이며 공시지가는 7,143,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 최민호 임차권의 핵심은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 이명주 확인. 전입신고일·보증금·점유부분이 미상입니다. 이명주의 대항력 여부가 이 사건의 남은 핵심 권리 리스크입니다.
- 중복 임차권 주의. 을구 5-2는 최민호 임차권의 확정일자 경정이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 4회 유찰 해석. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
- 세금·비용 확인. 2025.07.28 국 압류가 있고 배당표는 집행비용 등을 기준으로 한 추정치이므로 실제 배당순위·세액은 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.43억 인수”도, “완전한 0원”도 아니다
이 사건은 숫자만 보면 대항력 임차보증금 143,000,000원이 최저가 103,600,000원보다 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당표도 부족분 41,650,400원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약이 있어 최민호 임차권은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 부분의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 그 다음입니다. 현황조사·매각물건명세서에 별도로 확인되는 이명주의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “주된 1.43억 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상임차인이 남은 물건”으로 보는 것이 가장 정확합니다. 4회 유찰이라는 가격 숫자보다 먼저 확인할 것은 이명주의 실제 권리입니다.
* 확약 적용 전 배당계산상 최민호 미배당액은 현재 회차 41,650,400원, 5회 유찰 시 62,011,840원, 6회 유찰 시 78,289,472원입니다.
