수원지방법원 2025타경52569. 경기도 광주시 매산동 매산파라곤 203동 2층 201호, 전용 60.68㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영근이며 2022.03.16. 매매로 276,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.08.11. 강동구 압류입니다. 이후 강동구 압류, 국세 압류와 2025.07.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 임화현은 2022.01.19. 확정일자를 받고 2022.02.28. 전입·점유를 시작해 말소기준일보다 앞선 대항력을 갖습니다. 보증금은 276,000,000원으로 최저매각가 116,130,000원을 크게 웃돕니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건은 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출했다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 매산동 221-13 매산파라곤 203동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.68㎡ · 4층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김영근 (2022.03.16. 매매 · 거래가액 276,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 승부처
등기부상 과거 성남동부새마을금고 근저당과 안양원예농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2022.08.11. 강동구 압류입니다. 임화현의 전입·점유는 2022.02.28.로 말소기준보다 앞서며, 2023.04.04. 보증금 276,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차인 분석
| 임차관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임화현 · 전유부분 전부 | 2022.02.28 | 2022.01.19 | 276,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 대항력 포기 |
| 송준호 | 2024.08.12 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
송준호의 전입일은 2024.08.12.로 말소기준 2022.08.11.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 이 사건에서 매수인에게 승계되는 대항력 보증금으로 보지는 않습니다. 따라서 확약 적용 대상인 임화현 측과 별개로 남는 임차인 인수 위험도 현재 확인된 범위에서는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 확약 후 실질취득 기준
전용 60.68㎡로 면적이 일치하는 거래는 2021.10. 261,000,000원, 2022.03. 276,000,000원 두 건입니다. 평균은 268,500,000원, 최신 거래는 276,000,000원입니다. 확약 적용 후 실질취득액 116,130,000원은 최근12개월 평균값의 43.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 60.68㎡ | 2 | 276,000,000원 |
| 2021.10 | 60.68㎡ | 1 | 261,000,000원 |
| 평균 | 60.68㎡ | 2건 | 268,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 |
| 1. 임화현 보증금 · 우선변제 | 276,000,000원 | 113,704,180원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체에는 임화현 보증금 부족분 162,295,820원이 남습니다. 다만 2026.04.01. 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 있어 본 분석에서는 해당 부족분의 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 201호입니다.
- 주위환경. 매산 삼거리 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통인 편입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 매산파라곤 203동은 8세대이며 사용승인일은 2018.06.18.입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 실제 매수인 인수 배제에 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임화현 임차권 확인. 보증금 276,000,000원, 전입 2022.02.28., 확정일자 2022.01.19., 배당요구 2023.04.04.의 연결관계를 다시 대조해야 합니다.
- 송준호 점유 확인. 2024.08.12. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태와 보증금 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 강동구 압류와 국세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래는 2021.10.과 2022.03. 두 건이므로 현재 실거래·매물가 확인 없이 43.3% 수치만으로 가격을 단정하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 8세대 규모 다세대이고 현재까지 2회 유찰된 물건인 만큼 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “원래는 2.76억 인수형, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 임화현의 보증금 276,000,000원이 최저가보다 크고 대항력도 있어, 확약이 없었다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 커지는 구조였습니다. 현재 회차 배당표에서도 미배당액은 162,295,820원입니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.04.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서입니다. 이를 적용하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 116,130,000원으로 봅니다. 이 금액은 최근12개월 평균값 268,500,000원의 43.3%입니다. 다만 비교 실거래가 2021.10.과 2022.03.에 머물러 있고 8세대 다세대라는 점, 세금 압류와 확약 효력 확인이 남아 있습니다. 따라서 가격 할인은 크지만, 확약서 원문 확인이 입찰의 전제인 물건입니다.
* 원 배당 시뮬레이션상 임화현 보증금 미배당액은 162,295,820원이나, 2026.04.01. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 우선변제권 주장 및 대항력 포기 확약을 반영해 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 판단했습니다.
