인천지방법원 2025타경503804. 인천시청 남측 인근 대명어반스테이 2층 216호로, 전용 17.0706㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 겉으로는 감정가 95,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 32,585,000원까지 하락한 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 3번 임차권등기 김현종의 임대차보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

이 구조에서는 최저가만으로 할인율을 계산하면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 받지 못한 보증금의 인수액이 늘어나므로, 매수인의 경제적 부담은 보증금인 90,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 최저가 32,585,000원이 최근 시세의 39.9%라는 수치는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 실제 비교 기준인 약 90,000,000원은 최근 12개월 평균보다 10.1% 높고, 2026년 3월 최신 거래보다도 13.9% 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 채권보다 임차보증금 인수가 핵심

2018.05.28 광주은행 근저당권이 채권최고액 62,700,000원으로 설정됐지만, 등기부에는 2019.04.22 해지에 따른 말소기재가 있습니다. 이후 김현종은 2022.06.21 임대차계약, 2022.06.22 확정일자, 2022.07.09 점유개시, 2022.07.20 주민등록을 마쳤고, 2024.08.05 보증금 90,000,000원의 임차권등기를 접수했습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 김현종 본인의 임차권등기이므로, 실제 임차인은 1명입니다. 김현종은 강제경매 신청채권자와 동일한 이름이며, 임차보증금과 신청채권액도 각각 90,000,000원입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 신청채권의 발생 근거와 당사자 관계를 원본으로 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가 39.9%가 아니라 실질취득 110.1%

같은 단지, 같은 전용면적 17.07㎡ 거래입니다. 전체 8건 평균은 88,125,000원이지만, 2022년 118,000,000원과 2023년 98,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 81,750,000원, 최신 거래는 79,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.5% 하락했습니다. 실질취득 약 90,000,000원은 최근 평균의 110.1%이며, 최신 거래의 113.9%입니다. 2층이라는 대상 호수의 층수까지 고려하면 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

③ 배당 시뮬레이션 (매각가 32,585,000원 가정)

총 신고채권 1,467,109,889원 중 배당액은 31,598,470원, 미배당액은 1,435,511,419원으로 계산됩니다. 다만 광주은행 근저당에는 2019.04.22 말소기재가 있으므로 실제 배당순위와 채권 존속 여부를 등기부 원본 및 배당요구 자료로 재확인해야 합니다. 또한 국세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 전용 17.0706㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다.
• 입지. 인천광역시청 남측 인근이며, 주위에는 오피스텔·공동주택·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측으로 폭 50m 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물의 2층으로, 위생·급배수시설과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,782,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적 거래는 2022년 118,000,000원에서 2026년 79,000,000원까지 내려왔고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.5% 하락했습니다.
• 경매 이력. 단지 경매 통계는 평균 2.4회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 명세서 인수 문구 확인. 을구 3번 임차권등기의 보증금 미변제잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 현재도 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 응찰가 판단은 최저가 32,585,000원이 아니라 보증금 90,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 임차권자·경매신청채권자 김현종의 임대차계약서, 보증금 지급자료와 신청채권 근거를 대조해야 합니다.
• 광주은행 권리 확인. 2018.05.28 설정 후 2019.04.22 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에는 포함돼 있으므로 실제 채권 존속과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 시흥세무서·화성세무서·안산세무서 압류가 있어 당해세와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 실거래가 79,000,000원이고 최근 거래 추세가 13.5% 하락했으므로 과거 전체 평균 88,125,000원만으로 가격을 정당화하면 안 됩니다.
• 원룸형 환금성. 전용 17.0706㎡, 2층 원룸형이라는 용도와 층수를 반영해 매도·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 최저가가 아니라 인수 후 총부담을 보라

이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 32,585,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 임차보증금 90,000,000원입니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하므로, 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

그 실질취득은 최근 12개월 평균 81,750,000원보다 높고 최신 거래 79,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래는 13.5% 하락 추세이며, 전용 17.0706㎡ 원룸형의 환금성, 임차권자와 신청채권자의 동일성, 조세압류 3건, 광주은행 근저당 말소기재와 배당표의 불일치까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 “유찰은 많지만 싸지 않고, 권리도 단순하지 않다”입니다.