수원지방법원 2025타경52586. 하남시 풍산동 하우스디스마트밸리 제2층 에프237호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 엄진성입니다. 이 물건에서 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.26. 국 압류이고, 그 뒤 유순희 가압류, 강지영의 강제경매개시결정, 김미선·김복순· 영등포농업협동조합·정현호의 가압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
과거 등기에는 우리은행 근저당과 하나저축은행 근저당도 있었지만 각각 2022.12.05., 2025.02.03. 해지로 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 경매에서의 핵심은 후순위 채권액 자체가 아니라 낙찰자가 무엇을 떠안는가인데, 제시된 배당분석과 매각물건명세서 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 490-2 하우스디스마트밸리 2층 에프237호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 이용 · 지하4층, 지상10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 엄진성 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강지영 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 인수권리 / 법정지상권 | 해당사항없음 / 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이나, 별도의 임차인 정보가 제시되지 않았고 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항없음입니다. 법정지상권도 해당사항없음으로 표시되어 있습니다. 따라서 제공 자료 기준 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’ 판단은 보류
감정가는 154,000,000원, 현재 최저매각가는 75,460,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 52,822,000원(34.3%), 그 다음은 36,975,400원(24.01%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 75,460,000원 | 2,224,898,280원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 52,822,000원 | 2,247,128,796원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 36,975,400원 | 2,262,690,157원 |
여기서 주의할 점은 실거래 시세 자료가 없다는 것입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 감정평가 이용상태가 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)이므로 실제 거래가격과 임대수요, 해당 호실의 사용 가능성까지 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 2. 가압류 · 유순희 | 800,000,000원 | 73,701,720원 |
| 3. 경매개시결정 · 강지영 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김미선 | 656,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김복순 | 350,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 영등포농업협동조합 | 188,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 정현호 | 274,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 청구액은 2,298,600,000원, 채권자 예상배당은 73,701,720원, 미배당은 2,224,898,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한홀초등학교 남측 인근으로 지식산업센터, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 주상용부동산 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕의 지하4층·지상10층 건물 내 2층 호실입니다. 승강기, 냉난방, 급·배수, 소화전, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 40m, 서측 약 15m, 남측 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 49%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 하우스디스마트밸리 및 인근 지식산업센터의 실제 거래가격을 직접 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 목적과 적법한 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 말소기준 재대조. 2025.05.26. 국 압류가 말소기준으로 제시되어 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기부에서 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 22억 원을 넘더라도 제공 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 평가는 현장 확인이 먼저
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 신고 없음, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수 0원으로 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 감정가 154,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 75,460,000원까지 낮아진 것도 숫자상 눈에 띕니다.
하지만 지식산업센터·공장 이용 물건은 아파트처럼 감정가 대비 할인율 하나만으로 결론 내리기 어렵습니다. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없으므로 “49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이번 물건은 권리는 합격, 가격은 확인 필요입니다. 승부처는 인수 문제가 아니라 실제 시장가격·점유상태·이용 가능성을 확인한 뒤 75,460,000원이 정말 경쟁력 있는 가격인지 판별하는 데 있습니다.
