53,165,000원
수원지방법원 2025타경52591. 성남시 중원구 도촌동 으뜸이레가 4층 401호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가에서는 등기부의 주택임차권을 근거로 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 확인했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차인입니다. 실제 임차인은 이지원 1명이고, 임대차계약일은 2022.04.12, 확정일자는 2022.04.13, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.05.30입니다.
말소기준권리는 2024.01.19 접수된 주식회사인천저축은행의 가압류입니다. 그런데 이지원의 주민등록·점유는 그보다 앞선 2022.05.30입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 문제는 보증금 179,000,000원이 감정가 155,000,000원보다도 크다는 점입니다. 배당으로 전액 회수되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 4층 401호 · 도촌로8번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 / 임차권 범위 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제4층 제401호 · 28.187㎡ 전부 |
| 사용승인일 | 2019.02.21 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 53,165,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 197,731,564원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부의 2019.02.27 신탁등기는 2019.11.22 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 화성시 압류들도 해제·말소됐습니다. 현재 경매의 가격 구조를 결정하는 것은 2024.01.19 말소기준 가압류보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 2024.06.14 주택임차권등기는 말소기준보다 늦게 등기됐지만, 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.05.30으로 먼저입니다. 매각물건명세서도 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 제4층 제401호 28.187㎡ 전부 | 2022.05.30 / 2022.05.30 | 2022.04.13 | 179,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 총 취득부담은 거의 그대로다
이 사건은 최저매각가 하락 자체가 투자 메리트로 연결되지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 임차보증금이 늘어납니다. 즉 낙찰가와 인수액의 합은 보증금 179,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 53,165,000원 | 127,191,970원 | 180,356,970원 |
| 4회 유찰 시 | 37,215,500원 | 142,854,379원 | 180,069,879원 |
| 5회 유찰 시 | 26,050,850원 | 153,818,065원 | 179,868,915원 |
3회 유찰에서 5회 유찰까지 최저가는 53,165,000원 → 26,050,850원으로 내려가지만, 인수액은 127,191,970원 → 153,818,065원으로 올라갑니다. 그 결과 실질취득은 180,356,970원 → 179,868,915원으로 거의 달라지지 않습니다. 현재 회차의 실질취득 180,356,970원은 감정가 155,000,000원보다도 높습니다. 따라서 53,165,000원이라는 최저가만 근거로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,356,970원 |
| 1. 임차인 이지원 보증금 | 179,000,000원 | 51,808,030원 |
| 2. 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 197,731,564원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 배당에 투입되고, 임차보증금 미배당액 127,191,970원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 주택임차권이 확인돼 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 도촌중학교 남서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·아파트단지·학교·공원이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 도촌로 약 20m, 북측 도촌로8번길 약 13m, 동측 도촌로8번길 약 11m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물로 사용승인일은 2019.02.21이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(도촌)이며 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 응찰수요. 감정가 155,000,000원에서 이미 3회 유찰돼 최저가가 53,165,000원까지 내려온 상태입니다. 가격 판단은 표면 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 회차에서는 최저가 53,165,000원 외에 임차보증금 미배당 예상액 127,191,970원이 남습니다. 입찰가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 최저가는 각각 37,215,500원·26,050,850원으로 내려가지만 인수액은 142,854,379원·153,818,065원으로 증가합니다.
- 임차인의 선순위 대항력 재확인. 주민등록·점유개시는 2022.05.30, 말소기준 가압류는 2024.01.19입니다. 배당 후 미회수 보증금의 매수인 인수가 핵심입니다.
- 실제 점유상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 확인이 어려웠습니다. 주택임차권등기와 별도로 현재 점유상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 주거용 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 이용이 함께 확인되므로 입찰 전 관련 원본 서류와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,316만원짜리 물건”이 아니라 “약 1.80억짜리 취득 구조”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 155,000,000원에서 3회 유찰된 최저매각가 53,165,000원입니다. 그러나 권리분석을 마치면 봐야 할 숫자가 완전히 달라집니다. 선순위 대항력 임차인 이지원의 보증금은 179,000,000원이고, 현재 최저가로 매각될 경우 127,191,970원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다.
결국 현재 회차 실질취득은 180,356,970원입니다. 4회 유찰 시 180,069,879원, 5회 유찰 시에도 179,868,915원으로 사실상 같은 범위에 머뭅니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라가는 구조이기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 34.3%까지 떨어진 오피스텔”로 볼 것이 아니라, 대항력 임차보증금 때문에 약 1.79억~1.80억의 실질취득 부담이 유지되는 물건으로 판단해야 합니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
