170,520,000원
수원지방법원 2025타경52634. 사건상 용도 표시는 창고이고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정평가서에는 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 최형운으로, 2021.05.03 거래가액 228,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 신원수입니다. 보증금은 290,000,000원, 임대차계약일은 2021.02.20, 확정일자는 2021.02.22, 점유개시는 2021.03.15, 전입은 2021.03.17입니다. 말소기준인 2022.06.17 국민건강보험공단 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 사실이 있습니다. 2026.04.02 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 계산되는 인수 부족분은 룰상 참고값이고, 본 리포트에서는 확약 반영 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 실제 임차인은 신원수 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권 승계인·신청채권자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 525-7 유니빌리지 106동 2층 201호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 창고 / 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층 중 2층 201호 · 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비 |
| 소유자 | 최형운 (2021.05.03 거래가액 228,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 170,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2022.06.17 국민건강보험공단 압류입니다. 2024.10.23 국의 압류와 2025.07.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신원수 201호 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 전입 2021.03.17 확정 2021.02.22 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 2023.04.06 | HUG 승계 대항력 포기 확약 |
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 170,520,000원 | 122,667,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 119,363,999원 | 173,107,097원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 83,554,799원 | 208,349,187원 | 0원 |
* 룰상 인수 부족분은 대항력이 유지되는 경우의 시뮬레이션 값입니다. 본건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 확약서의 효력과 적용범위는 입찰 전 원본으로 최종 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 62% 할인보다 ‘-29.5% 하락 추세’를 같이 봐야 한다
유니빌리지 106동은 8세대, 사용승인일은 2017.09.22이며 비교 면적은 64.9㎡입니다. 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 275,000,000원 1건으로, 현재 최저가 170,520,000원은 이 최근 가격의 62.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 62.48㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 62.48㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 332,500,000원 |
전체 평균 332,500,000원보다 더 중요한 것은 최신 거래입니다. 2025.09 거래가는 275,000,000원이고, 최근 가격과 과거 가격의 추세는 -29.5%입니다. 즉 가격대가 내려온 시장입니다. 현재 최저가가 최근 거래의 62.0%라는 점은 수치상 여유가 있지만, 거래 표본이 최근 12개월 1건뿐이고 단지 규모도 8세대이므로 일반적인 대단지 시세처럼 확정적으로 받아들이기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,187,280원 |
| 1. 임차인 신원수 보증금 · 우선변제 | 290,000,000원 | 167,332,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족분은 122,667,280원입니다. 다만 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으므로, 이 122,667,280원은 대항력 유지 전제의 룰상 계산값이고 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용 외 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 행정복지센터 서측 근거리에 위치하며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 중 2층 201호이며 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 시멘트몰탈 위 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 용도. 사건 용도 표시는 창고이나 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함돼 있습니다. 공시지가는 731,300원/㎡입니다.
- 환금성. 유니빌리지 106동은 8세대이며 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래표본이 적고 최근 추세가 -29.5%라 환금성은 개별 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.02 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 실제 매수인 인수 배제에 적용되는지 원문과 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 인수액 이중계산 금지. 실제 임차인은 신원수 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인·신청채권자이므로 보증금 290,000,000원을 별개의 두 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 확약 미적용 시 시나리오. 대항력이 유지된다고 가정하면 현재 회차 122,667,280원, 3회 유찰 시 173,107,097원, 4회 유찰 시 208,349,187원의 룰상 인수 부족분이 생깁니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 332,500,000원보다 최신 거래 275,000,000원과 최근 추세 -29.5%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 창고이고 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 입찰 전 건축물대장·등기·현황을 서로 대조해 실제 이용과 공법상 용도를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리를 풀었고, 승부처는 환금성이다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰될수록 매수인 인수 부족분이 커지는 전형적인 인수형입니다. 그러나 2026.04.02 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했고, 매각물건명세서도 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 확약의 효력이 확인되는 전제에서는 인수 실질 0원입니다.
가격은 현재 최저가 170,520,000원이 최신 거래 275,000,000원의 62.0%로 내려와 있습니다. 다만 이 단지는 8세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며, 최근 가격 추세도 -29.5%입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 재매각 가능 가격과 거래 속도를 보수적으로 검증해야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인이 전제된 안전형, 가격은 수치상 여유가 있지만 환금성 검증이 필요한 물건입니다.
