수원지방법원 2025타경52636. 하남시 풍산동 풍산동근린생활시설 에이3동 1층 102호로, 감정평가상 근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다. 현재 소유자 방승길은 2024.02.21 거래가액 1,300,000,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 중소기업은행에 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 정상진의 채권최고액 300,000,000원 근저당, 주식회사 온누리유통·한화생명보험 주식회사·신용보증기금의 가압류, 국·하남시의 압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 채권의 미배당이 크더라도 이를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52636 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 243-32 풍산동근린생활시설(에이3동) 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 하남대로 1043-39 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) · 철근콘크리트구조 경사지붕 3층건 내 1층 102호 |
| 소유자 | 방승길 (2024.02.21 소유권이전 · 거래가액 1,300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,360,000,000원 / 666,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,020,577,434원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.02.21 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 2025.03.21 정상진 근저당을 비롯해 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
감정가는 1,360,000,000원이고 현재 최저매각가는 666,400,000원입니다. 2회 유찰을 거치면서 최저가는 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 현재 회차에서 매수인이 부담하는 인수액은 0원이므로 실질취득 기준 금액 역시 666,400,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 666,400,000원 | 657,336,000원 | 1,191,175,450원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 466,480,000원 | 459,415,200원 | 1,389,096,250원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 326,536,000원 | 321,164,496원 | 1,527,346,954원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 후순위 채권의 미배당 확대와 매수인의 인수 부담을 혼동할 필요는 없습니다. 다만 감정가 대비 할인 폭 자체를 시세 할인으로 해석해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 666,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,064,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 657,336,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 정상진 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 온누리유통 | 33,910,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 17,601,450원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 666,400,000원 가정 시 집행비용 9,064,000원과 중소기업은행 근저당 657,336,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권자 전체 미배당은 1,191,175,450원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남시 풍산동 소재 미사3동 행정복지센터 남측 인근. 주위는 근린생활시설·관공서·창고 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 3층건 내 1층 102호입니다.
- 도로. 건물 남동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 7필 일단의 부정형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(황산2지구) 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외 건물. 내부의 판넬조 판넬지붕 사무실이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.02.21 을구 3번 중소기업은행 근저당이 말소기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사를 통해 실제 점유자·영업자·명도 대상을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 판넬조 판넬지붕 사무실이 매각에 포함되므로 실제 위치·형태·사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 감정가 대비 하락폭만으로 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 세금·비용 확인. 압류 권리와 실제 조세채권, 관리비·공용부분 비용 등은 배당 및 취득 후 부담에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 현장 리스크는 별개”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.21 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리 인수가 없다는 것과 입찰 위험이 없다는 것은 같은 말이 아닙니다. 이 물건은 근린시설이고 감정평가상 임대관계가 미상이며, 내부에는 매각에 포함되는 제시외 사무실이 있습니다. 또한 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 그 수치 자체는 시세 우위를 보장하지 않습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현장 점유·이용과 가격 검증은 별도입니다.
