33,782,000원
수원지방법원 2025타경52643. 경기도 광주시 신현동 아트리움 104동 1층 103호, 전용 50.94㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 201,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,782,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%에 불과해 매우 낮아 보이지만, 이 사건에는 최저가보다 훨씬 중요한 선순위 권리가 있습니다. 임차인 김지혜의 임차보증금 215,000,000원입니다.
김지혜는 2021.09.23 확정일자를 받았고, 2021.10.28 점유를 시작했으며, 2021.11.01 주민등록을 마쳤습니다. 2023.11.23에는 전유부분 전부에 대해 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 말소기준인 2024.03.28 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52643 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 581-17 아트리움 제104동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.94㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김종휘 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 33,782,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 준공 | 2013.06.26 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 2023년 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2024.03.28 국민건강보험공단 압류입니다. 과거 국민은행 근저당권 30,000,000원은 2021.10.28 해지로 이미 말소됐습니다. 반면 김지혜의 주택임차권등기는 2023.11.23 접수됐고, 그보다 앞선 2021년부터 점유·주민등록·확정일자 요건이 확인됩니다. 따라서 경매개시결정이나 현재의 낮은 최저가만 보고 권리가 모두 정리된다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 핵심은 김지혜
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.01 확정 2021.09.23 | 215,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 최원준 | 2025.05.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김경원 | 2025.07.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최원준과 김경원은 각각 2025.05.13, 2025.07.22 전입으로 말소기준일인 2024.03.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 이 사건에서 매수인 인수액을 결정하는 주된 권리는 김지혜의 215,000,000원 임차보증금입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 김지혜의 보증금 215,000,000원이 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 이 구조에서는 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락분이 곧 매수인의 이익이 되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 33,782,000원 | 182,226,076원 | 216,008,076원 |
| 6회 유찰 시 | 23,647,400원 | 192,178,253원 | 215,825,653원 |
| 7회 유찰 시 | 16,553,179원 | 199,144,778원 | 215,697,957원 |
현재 회차에서 매각가와 예상 인수액의 단순합계는 216,008,076원입니다. 집행비용 때문에 보증금 215,000,000원을 조금 웃돌지만, 핵심 구조는 명확합니다. 유찰이 더 진행돼도 실질취득액은 약 215,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 33,782,000원이라는 최저가만 시세와 비교해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 약 215,000,000원이 최근 시세보다 높다
아트리움 104동 전용 50.94㎡ 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 188,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 172,500,000원, 최신 거래는 2024.04 · 130,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 대비 -11.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 50.94㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 50.94㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2022.05 | 50.94㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2021.10 | 50.94㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 50.94㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 50.94㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 50.94㎡ | 2건 | 172,500,000원 |
실질취득 기준인 보증금 215,000,000원은 최근 12개월 평균 172,500,000원의 124.6% 수준이고, 최신 거래 130,000,000원의 165.4% 수준입니다. 감정가 201,000,000원 역시 최근 12개월 평균보다 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -11.9%이므로, 현재 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “유찰돼 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 33,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,008,076원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금 | 215,000,000원 | 32,773,924원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 김지혜가 32,773,924원을 배당받고, 부족분 182,226,076원을 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 1층 103호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 신현동 신현초등학교 북동측에 위치하며, 주위는 주로 다세대주택으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 약 8미터 포장도로와 접하고, 약 4~8미터 포장도로를 통해 동측 인근 왕복 2차선 포장도로와 연계됩니다.
- 토지. 완경사지대 내 자체 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며, 토지면적은 654.0㎡, 공시지가는 781,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 아트리움 104동은 11세대이며 준공일은 2013.06.26입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 33,782,000원이 아니라 김지혜 보증금 인수를 포함한 실질취득 약 215,000,000원을 가격 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 미배당 보증금 확인. 현재 배당 가정상 김지혜 미배당액은 182,226,076원입니다. 실제 배당 결과에 따라 인수 잔액을 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 김지혜의 임차권등기, 주민등록일자 2021.11.01, 점유개시일자 2021.10.28, 확정일자 2021.09.23을 원본과 대조해야 합니다.
- 후순위 전입자 확인. 최원준·김경원은 대항력은 없으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 172,500,000원, 최신 거래 130,000,000원, 최근 추세 -11.9%를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많아도 싸진 것이 아니다”
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 33,782,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김지혜의 보증금 215,000,000원이 최저가보다 훨씬 크고, 배당되지 못한 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 인수액만 182,226,076원입니다.
따라서 가격의 본질은 33,782,000원이 아니라 실질취득 약 215,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 172,500,000원을 웃돌고, 최신 거래 130,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세까지 -11.9%인 상황에서 5회 유찰이라는 사실은 할인 매력이 아니라 낮은 표시가격과 높은 실질부담 사이의 괴리를 보여줍니다. 권리 인수 위험이 크고, 실질취득가도 최근 시세 이상이므로 현재 가격 메리트는 없습니다.
