수원지방법원 2025타경52643. 경기도 광주시 신현동 아트리움 104동 1층 103호, 전용 50.94㎡의 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 물건으로, 권리분석의 중심에는 2023년 등기된 선순위 주택임차권과 그에 관한 인수조건확약서가 있습니다. 등기된 보증금만 보고 인수 위험을 확정해도 안 되고, 확약이 있다는 이유로 모든 점유 문제가 끝났다고 보아도 안 됩니다.
특히 눈여겨볼 점은 가격의 착시입니다. 감정가는 201,000,000원, 최근 거래 중심 평균은 172,500,000원, 가장 최근 확인되는 거래는 2024년 4월의 130,000,000원입니다. 확약으로 주된 인수액을 제거하더라도 현재 최저가에 낙찰받는다면 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃도는 수준입니다. 전체 거래 평균 188,000,000원에는 과거의 높은 거래가가 포함되어 있으므로 이를 중심으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 581-17 아트리움 104동 1층 103호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 새말길 131-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.94㎡ · 지상 4층 건물 중 1층 103호 |
| 건물 정보 | 아트리움(104동) · 11세대 · 2013.06.26 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 현재 소유자 | 김종휘 · 2024.04.23 소유권이전 · 등기 거래가 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 |
| 경매 진행 | 6회 유찰 기록 · 현재 최저가 감정가의 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.18 · 수원지방법원 성남지원 광주등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.03.28 국민건강보험공단의 압류입니다. 2018년에 설정됐던 국민은행 근저당권 30,000,000원은 2021.10.28 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 말소기준 압류 및 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 파악됩니다.
다만 을구 순위 3번 김지혜 주택임차권은 다릅니다. 임대차계약은 2021.09.09, 확정일자는 2021.09.23, 점유개시는 2021.10.28, 전입신고는 2021.11.01이며, 임차권등기는 2023.11.23 이루어졌습니다. 모두 말소기준 압류보다 앞선 권리관계이므로, 원칙적으로 보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 임차권등기 1명, 후순위 전입자 2명
확인되는 임차인·전입자 기록은 김지혜, 최원준, 김경원 3명입니다. 주택도시보증공사는 이 표에서 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금이 확인되는 것은 김지혜의 215,000,000원이며, 나머지 두 사람의 보증금은 확인되지 않았으므로 보증금 합계에 임의로 더하지 않습니다.
| 성명 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김지혜 2021.11.01 확정 2021.09.23 |
215,000,000원 | 있음 | 있음 | 중복 승계신고 아님 |
선순위 임차권등기. 확약 후 인수 0원 |
|
최원준 2025.05.13 |
미상 | 현 전입 기준 없음 | 미상 | 아님 |
후순위 전입. 별도 권원·점유관계 확인 |
|
김경원 2025.07.22 |
미상 | 현 전입 기준 없음 | 미상 | 아님 |
후순위 전입. 별도 권원·점유관계 확인 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 기초합니다. 최원준·김경원은 보증금과 확정일자가 미상이며, 별도 선순위 임대차관계의 승계 여부도 확인되지 않았습니다. 추가 권원에 따른 대항력 가능성은 미상으로 남으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 16.5% 높은 실질취득 기준액
아트리움 104동의 전용 50.94㎡ 거래는 총 6건이 확인됩니다. 그중 최근 거래 중심으로 산출된 평균은 172,500,000원(2건)이며, 전체 거래 평균은 188,000,000원입니다. 거래 추세는 과거 구간보다 -11.9%로 하락해 전체 평균보다 최근 거래 수준에 더 무게를 두어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 50.94㎡ | 2층 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 50.94㎡ | 1층 | 215,000,000원 |
| 2022.05 | 50.94㎡ | 4층 | 183,000,000원 |
| 2021.10 | 50.94㎡ | 1층 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 50.94㎡ | 2층 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 50.94㎡ | 3층 | 195,000,000원 |
| 최근 거래 중심 평균 | 50.94㎡ | 2건 | 172,500,000원 |
| 전체 거래 평균 | 50.94㎡ | 6건 | 188,000,000원 |
가장 최근 거래인 2024.04의 130,000,000원과 직전 거래인 2024.03의 215,000,000원 사이에도 가격 차이가 큽니다. 최근 거래 중심 평균 172,500,000원은 현재 최저가 201,000,000원보다 낮습니다. 과거 215,000,000원 거래가 있었다는 사실만으로 현재 최저가가 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,614,000원 |
| 1. 김지혜 임차보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김지혜 보증금 미배당액 | — | 17,614,000원 |
| 확약 반영 실질 인수액 | — | 0원 |
예상 집행비용은 3,614,000원입니다. 김지혜 보증금 우선변제 배당 후 미배당액 17,614,000원은 일반 인수 원칙상 금액이며, 확약에 따라 실질 인수액은 0원으로 구별합니다. 주택도시보증공사의 별도 신청채권 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 보증금과 신청채권을 서로 다른 두 임차보증금으로 합산한 것은 아닙니다. 당해세 및 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰별 실질취득 시나리오 — 확약 효과를 분리해 보자
일반적인 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 부근에 머무르는 구조입니다. 집행비용이 반영되면 합계가 보증금을 소폭 웃돌 수도 있습니다. 그러나 이 사건은 김지혜 임차권에 관한 인수조건확약서가 있으므로 아래와 같이 일반 원칙상 인수액과 확약 후 실질 인수액을 구별해야 합니다.
| 시나리오 | 가정 낙찰가 | 일반 원칙상 인수 | 확약 후 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 100% |
201,000,000원 | 17,614,000원 | 0원 | 201,000,000원 |
| 7회 유찰 시 감정가 80% |
160,800,000원 | 57,251,200원 | 0원 | 160,800,000원 |
| 8회 유찰 시 감정가 64% |
128,640,000원 | 88,960,960원 | 0원 | 128,640,000원 |
7회·8회 유찰 가격과 일반 원칙상 인수액은 가정 시나리오이며 확정된 차기 매각가격이 아닙니다. 확약 후 인수액 0원은 김지혜 임차권에 한정됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 및 다른 전입자의 미확인 권리는 실질취득 기준액에 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 광주시 신현동 신현초등학교 북동측에 위치합니다. 주변은 주로 다세대주택으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장 거리 및 운행횟수 등을 종합한 교통상황은 보통 수준입니다. 북서측 약 8m 포장도로와 접하며, 약 4~8m 포장도로를 통해 동측 인근 왕복 2차선 도로와 연결됩니다.
- 건물. 2013.06.26 준공된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방설비가 있으며, 감정 이용상태 역시 다세대주택입니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)에 속하며, 자연보전권역과 특별대책지역 등 제한이 있습니다. 토지 면적은 654.0㎡, 공시지가는 781,700원/㎡입니다.
- 환금성. 아트리움 104동은 11세대 규모로, 대규모 아파트단지보다 거래 표본이 제한적입니다. 실거래 가격 편차가 크고 최근 거래 추세가 -11.9%로 하락하는 점은 재매각 시 위험요인입니다.
- 경매시장. 관련 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 제한된 표본의 통계이므로 미래 매각 가능성을 단정할 수는 없지만, 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 평가할 이유는 충분합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 미배당 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 조항을 매각물건명세서 및 확약서 원본으로 확인해야 합니다.
- 김지혜 임차권 말소. 확약의 적용 범위와 매각 후 을구 순위 3번 임차권등기의 실제 말소절차를 확인해야 합니다. 확약을 단순한 구두 약속과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 최원준·김경원 점유관계. 전입신고일이 말소기준권리 이후라는 사실 외에 보증금, 임대차계약, 확정일자, 실제 점유 및 별도 승계 권원의 존재 여부를 확인해야 합니다. 확약 밖 인수위험과 명도 부담은 별도로 판단해야 합니다.
- 현재 최저가와 회차. 6회 유찰 기록에도 최저가가 감정가의 100%이므로 2026.11.02 매각 공고의 최저가격과 매각조건을 대조해야 합니다.
- 최근 가격 재확인. 최신 확인 거래가 2024.04에 머물러 있습니다. 2026년 매각 시점에 맞는 거래사례와 현재 매물가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 판단해야 합니다.
- 환금성 및 관리상태. 11세대 다세대주택의 실제 매매 수요, 건물 유지관리 상태, 관리비 체납, 공용부분 부담 등을 확인해야 합니다.
- 등기·명세서 최신본. 등기 열람 기준일은 2026.08.18입니다. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 변경 공고를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자가치 있음”은 다릅니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 보증금 215,000,000원의 선순위 임차권이 있지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 상황에서도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 김지혜 임차권의 일반 원칙상 인수액 17,614,000원은 확약 반영 후 실질적으로 0원으로 분석할 수 있습니다.
그러나 그 확약은 최원준·김경원에게 적용되지 않습니다. 두 사람의 확인된 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 보증금과 별도 점유 권원은 확인이 필요합니다. 주된 임차권 인수 해소와 전체 점유·명도 위험 해소는 서로 다른 문제입니다.
무엇보다 현재 가격이 문제입니다. 확약을 적용한 실질취득 기준액이 201,000,000원으로 최근 거래 평균 172,500,000원의 116.5%입니다. 가격 추세는 -11.9%이고, 최신 확인 거래는 130,000,000원에 불과합니다. 여기에 6회 유찰 기록과 11세대 소규모 다세대주택의 환금성 위험까지 겹칩니다.
결론적으로 주된 선순위 임차권 위험은 확약으로 상당 부분 해소되지만, 현재 가격에 투자 매력을 부여하기는 어렵습니다. 이 사건은 최저가가 낮아 보이는지보다 실질취득 기준액이 최근 시세보다 충분히 낮은지, 그리고 확약 밖 점유관계가 정리되는지가 핵심입니다. 현재 조건에서는 입찰 보류 및 추가 확인이 합리적인 판단입니다.
