춘천지방법원 2025타경897. 강원특별자치도 화천군 간동면 용호리 1558 소재의 토지 · 답 사건입니다. 현재 최저매각가는 356,672,000원으로 감정가 509,530,900원에서 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 농협은행주식회사 근저당권이고, 그 뒤에 설정된 가압류 3건과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순한 권리 말소가 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록1 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)이 명시되어 있고, 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘전’으로 사용 중입니다. 여기에 토지의 도로접면은 맹지, 지형은 급경사, 형상은 부정형으로 기재되어 있어 취득 자격과 실제 활용 가능성을 함께 점검해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경897 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 화천군 간동면 용호리 1558 |
| 물건종류 / 지목 | 토지 · 답 · 토지면적 3,792.0㎡ |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 토지이용상황 | 답 · 현황 ‘전’으로 사용중 |
| 지형 / 형상 / 도로 | 급경사 · 부정형 · 맹지 |
| 공시지가 | 7,930원/㎡ |
| 소유자 | 이도준 |
| 감정가 / 최저가 | 509,530,900원 / 356,672,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 84,605,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.02.16 접수된 채권최고액 68,400,000원의 근저당권이 기준이 되고, 이후 갑구의 가압류 3건과 2026.02.03 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금은 아직 확인이 필요
| 관계인 | 현황 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권진숙 | 주민등록등재자 | 2024.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 |
전입일이 2024.11.18로 확인되고, 말소기준권리인 2023.02.16 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 보증금 및 배당요구 관련 내용은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 현재 정보만으로 보증금 액수나 우선변제 범위를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,793,408원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 68,400,000원 | 68,400,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 철원군산림조합 | 20,884,929원 | 20,884,929원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 187,964,363원 | 187,964,363원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 철원군산림조합 | 83,501,770원 | 73,629,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 360,751,062원, 총 배당액은 350,878,592원이며 미배당액은 9,872,470원입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 토지 핵심 분석 — 가격보다 먼저 확인할 것
- 농지취득자격증명. 매각물건명세서에 목록1은 농지취득자격증명 제출이 필요하다고 명시되어 있고, 미제출시 보증금 미반환이라고 기재되어 있습니다. 입찰 전 자격 충족 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 지목과 현황. 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘전’으로 사용 중입니다. 등기·공부상의 지목과 실제 이용 상태가 일치하지 않으므로 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 접근성. 도로접면이 맹지로 평가되어 있습니다. 실제 차량 진입 가능 여부와 주변 토지를 통한 출입 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지형. 급경사·부정형으로 평가되어 있어 경작·개발·관리 측면에서 활용 제약을 검토할 필요가 있습니다.
- 용도지역·제한. 계획관리지역이지만 영농여건불리농지, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 성장관리계획구역이 포함되고 준보전산지에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 감정평가·제시외 물건 메모
- 제시외 비닐하우스. 목록1 지상에 철파이프조 비닐하우스가 소재하지만 철거 및 이동이 용이하여 감정평가에는 크게 구애받지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 관정. 목록1 지상에 농업용수용 관정 2식이 있고, 굴착깊이 70m·굴착지름 125mm·동력장치 1HP·준공일자 2022.06.13의 제시외 관정이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 목록2·3에는 제시외 단독주택 및 창고시설이 소재하여 이를 고려해 감정평가한 것으로 기재되어 있습니다.
- 분묘 확인. 목록4·5는 분묘소재 여부를 별도로 확인할 필요가 있으며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립 여지가 있다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 사전 확인. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인하세요. 미제출시 보증금 미반환이라는 매각물건명세서 문구가 있습니다.
- 맹지 출입 확인. 토지대장·지적도상 도로 관계와 실제 진입로를 함께 확인해야 합니다.
- 지목·현황 불일치 확인. 공부상 ‘답’과 현황 ‘전’의 차이를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 비닐하우스·관정·제시외 단독주택·창고시설의 현황과 귀속 여부를 확인하세요.
- 분묘 여부 확인. 목록4·5는 별도 현장조사가 필요합니다.
- 배당 변동성. 현재 회차에서는 매수인 인수 0원이지만 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황 및 감정평가 내용을 바탕으로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 취득 가능성이다
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 깔끔합니다. 2023.02.16 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 아파트처럼 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재는 1회 유찰로 감정가의 70%인 356,672,000원까지 내려왔지만, 실질적인 승부처는 농지취득자격증명과 맹지·급경사·부정형이라는 토지 조건입니다. 보증금 미상 관계인의 내용도 보완 확인이 필요합니다. 결국 이 물건은 “싸졌느냐”보다 “실제로 취득하고 사용할 수 있느냐”를 먼저 확인해야 하는 토지입니다.
