수원지방법원 2025타경52664. 광주시 능평동 엔카운티 109동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 282,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 47,396,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 권리관계는 단순하지 않습니다.
등기상 말소기준은 2022.08.17 최영만 근저당권입니다. 이 근저당권과 2025.07.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김현우의 전입일은 2020.05.08로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보아야 합니다. 특히 보증금 규모를 알 수 없어 낙찰 후 매수인이 부담할 미배당 보증금 역시 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52664 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 194-54 엔카운티 109동 1층102호 · 경기도 광주시 능평로 116-16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2017.09.08 |
| 소유자 | 강준원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 47,396,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최영만 / 45,139,726원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.17 근저당권 · 최영만 · 채권최고액 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유와 존속 권리가 핵심
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현우 | 2020.05.08 | 2025.08.11 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 보증금 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 김현우는 2020.05.08 전입했고 2025.08.11 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준인 2022.08.17보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 두는 것이 안전합니다. 낙찰대금에서 임차보증금이 전액 배당되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 47,396,000원이 곧 실질취득가는 아니다
현재 최저가는 47,396,000원으로 감정가 282,000,000원의 16.81% 수준입니다. 하지만 이 할인폭만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다. 김현우의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용은 47,396,000원에 미배당 보증금 승계액을 더한 금액이 될 수 있기 때문입니다.
또한 가격 메리트를 판단할 최신 실거래 비교근거가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율이 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 엔카운티 109동은 8세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.0회로 나타납니다. 현재 회차 역시 5회 유찰 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 내려왔느냐’가 아니라 선순위 점유자의 보증금과 존속 구분지상권을 확인한 뒤 실제 부담액을 계산할 수 있느냐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,253,128원 |
| 2. 근저당 · 최영만 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,142,872원 |
위 배당표는 현재 최저가 47,396,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 김현우의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당과 그에 따른 미배당 승계액을 확정할 수 없으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 표시된 소유자 잔여액을 실제 잔여로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택, 창고, 임야, 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물의 1층 102호이며 사용승인일은 2017.09.08입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·공동현관보안설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로 주거용 건물부지 및 일부 주차장으로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 878.0㎡, 공시지가는 764,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 환금성. 엔카운티 109동은 8세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다. 현재 물건도 5회 유찰된 상태여서 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현우 보증금 확인. 전입 2020.05.08, 배당요구 2025.08.11입니다. 보증금과 확정일자를 확인해 대항력·우선변제·미배당 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 최저가를 총취득비용으로 보지 말 것. 47,396,000원에 미배당 보증금이 추가될 가능성이 있으므로 보증금 확인 전에는 실질취득가가 확정되지 않습니다.
- 구분지상권 원본 확인. 토지 을구 순위 15번 구분지상권설정등기가 매각으로 말소되지 않는다고 명시돼 있으므로 권리 내용과 이용 제한을 직접 확인해야 합니다.
- 회차별 채권 부족액 확인. 6회 유찰 시 매각가 33,177,199원에서 근저당 미배당 7,819,991원, 7회 유찰 시 매각가 23,224,039원에서 17,593,994원이 발생하는 시뮬레이션입니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 김현우의 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 입지·규제 확인. 계획관리지역과 각종 환경·수도권 규제, 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수 범위다
이 물건은 감정가 282,000,000원에서 5회 유찰돼 47,396,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 최저가 자체는 투자 메리트의 결론이 아닙니다. 김현우는 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 더구나 토지에는 매각으로 말소되지 않는 구분지상권설정등기도 남습니다.
따라서 이 사건은 권리확인 선행형입니다. 김현우 보증금과 배당가능액이 확인돼야 실질취득비용을 계산할 수 있고, 구분지상권의 구체적 내용까지 확인한 뒤에야 47,396,000원이 실제로 싼 가격인지 판단할 수 있습니다. 5회 유찰·감정가 16.81%라는 숫자보다, 선순위 점유와 존속 권리의 범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
