춘천지방법원 2023타경53579. 강릉시 포남동 ‘강릉역동도센트리움’ 101동 22층 2203호, 전용 약 59.93㎡ 아파트입니다. 소유자 이선욱은 거래가 285,760,000원으로 소유권을 취득했고, 2023년 4월 강릉농업협동조합 근저당 168,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 설정된 임상천 근저당, 전윤기·서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없어 실제 임차인 0명이고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 실질취득액 역시 현재 최저매각가와 같은 196,000,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경53579 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 강릉대로 337-5, 101동 22층 2203호 (포남동,강릉역동도센트리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.926㎡ · 23층 건물 내 22층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이선욱 (거래가 285,760,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임상천 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
실제 임차인 0명. 말소기준은 2023.04.06 강릉농업협동조합 근저당권(채권최고액 168,000,000원)입니다. 이후 임상천 근저당 60,000,000원, 전윤기 가압류 80,000,000원, 서민금융진흥원 가압류 17,043,153원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리 및 법정지상권이 없는 것으로 명시돼 있어 현재 자료상 매수인의 권리 인수 부담은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.96억은 최근 12개월 평균의 69.4%
강릉역동도센트리움 동일 면적대(약 59.93~60.0㎡)의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 282,266,666원, 최신 거래는 2026년 5월 302,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 60.0㎡ | 20 | 302,500,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 17 | 299,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 2 | 262,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 14 | 259,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 19 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 6 | 289,700,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 282,266,666원 |
최근 실거래 범위는 250,000,000원~302,500,000원이고 최근 12개월 평균은 282,266,666원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.4%입니다. 또한 최신 거래 302,500,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,544,000원 |
| 1. 근저당 · 강릉농업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임상천 | 60,000,000원 | 24,456,000원 |
| 3. 가압류 · 전윤기 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 17,043,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 196,000,000원에서는 집행비용 후 강릉농업협동조합 근저당이 전액, 임상천 근저당은 24,456,000원 배당되는 추정입니다. 총 채권 325,043,153원 중 채권자 배당액은 192,456,000원, 미배당은 132,587,153원입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 132,587,153원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 190,563,953원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 231,131,873원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 임상천은 청구액 50,000,000원에 대해 예상배당 24,456,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회 또는 3회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산됩니다. 이는 채권자 측 이해관계에는 중요하지만, 낙찰자의 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 강릉시 포남동 강릉우체국 북측 인근으로, 아파트와 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 강릉역이 있고 버스노선 및 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023.02.01 준공, 426세대 단지이며 본건은 철근콘크리트구조 23층 건물의 22층입니다. 난방·위생·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 도로를 통해 단지 내 차량출입이 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며 비행안전제6구역(전술)이 포함됩니다. 공시지가는 1,458,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다.
- 환금성 참고. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가격은 250,000,000원~302,500,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준 2023.04.06 강릉농업협동조합 근저당과 이후 권리의 순위를 등기부 원본으로 최종 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 현재 자료상 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 전입세대 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득액 196,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 282,266,666원의 69.4%입니다. 시세 판단은 최신 거래 302,500,000원과 개별 층·향·내부 상태도 함께 비교해야 합니다.
- 22층 상태 확인. 본건은 23층 건물 중 22층이므로 조망·향·누수·결로·소음 및 내부 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 집행정지 이력. 2024.01.17 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.08.31 매각기일이 실제 진행되는지 법원 공고로 재확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 별도 확인하세요.
- 원본 확인. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정·실거래 자료를 토대로 한 분석이며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·법원 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 현재 회차부터 검토 가능
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.06 강릉농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 임상천 근저당과 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 0명이며 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가만 놓고 보는 사건이 아닙니다. 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 196,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 282,266,666원의 69.4%입니다. 최신 실거래 302,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리 안전성과 가격 할인폭이 함께 존재하는 유형입니다.
다만 2024년 집행정지 통지 이력이 있다는 점은 반드시 별도로 체크해야 합니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 현재 가격은 최근 시세보다 낮음 — 단, 매각기일 실제 진행 여부와 현장 점유를 최종 확인”입니다.
