수원지방법원 2025타경52695. 경기도 광주시 문형동 683-13 에이동 2층 203호입니다. 사건상 용도 표기는 창고이지만, 감정평가 이용상태에는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 다세대주택이며 본건은 2층 203호입니다. 현재 소유자는 오민식으로, 2022년 4월 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 보증금 140,000,000원의 임차권입니다. 심재필은 2022.04.05 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.28, 임차권등기는 2024.05.01 접수됐습니다. 경매개시결정일인 2025.07.31보다 앞서므로 원래 구조만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 이후 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.11 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 683-13 에이동 2층 203호 · 경기도 광주시 오포로355번길 10-6 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 다세대주택 중 2층 203호 |
| 비교 면적 | 64.86㎡ |
| 소유자 | 오민식 (2022.04.12 소유권이전 · 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.31 강제경매개시결정입니다. 따라서 2024.05.01 등기된 심재필의 주택임차권은 그보다 앞섭니다. 임차인은 보증금 140,000,000원, 주민등록·점유 2022.04.05, 확정일자 2022.02.28로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심재필 | 전유부분 전부 | 140,000,000원 | 2022.04.05 | 2022.02.28 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 아래, 시장은 하락 추세
동인빌라(A,B동)는 18세대이며 1997.03.05 준공됐습니다. 비교 면적 64.86㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 100,000,000원이지만 2022.04의 140,000,000원 거래가 섞여 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 64.86㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2022.06 | 64.86㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 64.86㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 64.86㎡ | 2 | 90,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.02의 85,000,000원 1건이며 최신 거래도 같은 85,000,000원입니다. 현재 최저가 76,300,000원은 최근 12개월 평균의 89.8%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 76,300,000원이므로 현재 회차는 최근 거래보다 낮은 가격대에 놓여 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 |
| 1. 임차인 심재필 보증금 | 140,000,000원 | 74,526,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 65,473,400원입니다. 3회 유찰 시 원 계산 인수액은 80,458,720원, 4회 유찰 시 92,446,976원으로 증가합니다. 다만 2026.05.11 대항력 포기 확약을 반영하면 본 리포트의 실질 인수 판단은 각 회차 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 문형동 소재 동림2교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야가 혼재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통인 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 창고이나 감정평가에서는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며 공시지가는 753,100원/㎡입니다. 토지는 1,145.0㎡, 지목은 대, 평지의 부정형입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 기본적인 위생·급배수와 개별난방설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동인빌라(A,B동)는 18세대이며 동일 면적 확인 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 가격 추세는 -19.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약 내용을 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 심재필의 보증금은 140,000,000원이고 주민등록·점유 2022.04.05, 확정일자 2022.02.28입니다. 확약을 제외하면 본래 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 100,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 85,000,000원을 우선해 보세요. 최근 추세는 -19.0%입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 창고, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 실제 이용과 공부상 용도 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 사실 반영. 현재 최저가는 감정가의 70%인 76,300,000원입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 내용을 직접 대조한 뒤 응찰하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 확약 덕분에 권리 부담은 줄었지만, 하락 추세는 남는다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 실제 원 배당계산도 현재 회차에서 65,473,400원의 미배당을 산출합니다. 하지만 2026.05.11 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했기 때문에 이를 반영한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가와 같은 76,300,000원으로 봅니다.
가격은 최신 거래 85,000,000원과 최근 12개월 평균 85,000,000원의 89.8% 수준이어서 현 회차가 최근 거래보다 낮기는 합니다. 그러나 최근 시세 흐름은 -19.0%이고, 단지는 18세대, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 따라서 결론은 “확약 확인이 끝나면 권리는 단순해지지만, 가격은 하락 추세와 환금성을 함께 봐야 한다”입니다.
