인천지방법원 2025타경503873. 인천 미추홀구 숭의동 ‘더프라임’ 13층 1306호, 전유면적 84.004㎡의 오피스텔입니다. 현재 소유자 김대성은 2020년 거래가 206,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 235,000,000원에서 두 차례 유찰돼 115,150,000원까지 내려왔다는 사실보다, 보증금 206,000,000원의 선순위 대항력 임차인과 그 임차권에 관한 말소동의 확약서입니다.
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로, 현재 회차의 명목 최저가 115,150,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 배당추정대로라면 매수인의 룰상 인수액은 93,262,100원이고, 명목 낙찰가와 합친 취득부담은 208,412,100원입니다. 반면 이번 사건에는 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 조건이 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질 인수가 0원이 되고 실질취득액도 115,150,000원으로 낮아집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 독배로473번길 12, 13층 1306호 (숭의동, 더프라임) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전유면적 84.004㎡ · 지상 14층 중 13층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김대성 (2020.10.29. 매매, 2020.11.17. 소유권이전 · 거래가 206,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 115,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 규모 / 준공 | 52세대 · 2017.05.17. |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 갖춘 임차인의 대항력
말소기준권리는 2022.07.18. 포천세무서장의 국세 압류입니다. 압류등기 자체와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 문수령은 2020.10.16. 확정일자를 받고 2020.10.27. 전입 및 점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형에 해당합니다.
임차권등기는 2022.11.17. 한 차례 설정됐다가 2023.01.17. 말소됐고, 2023.02.17. 같은 임차인 명의로 다시 설정됐습니다. 현재 매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재돼 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실질 인수 0원*의 조건
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수령 13층 1306호 전부 | 2020.10.27. | 2020.10.16. | 206,000,000원 | 2022.11.17. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 실질 0원* |
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 문수령의 해당 임차권에 유효하게 적용되고 약정된 말소 절차가 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 93,262,100원입니다. 감정평가서에는 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로 현장 점유관계도 별도로 확인해야 합니다.
③ 회차별 취득부담 — 확약 유무가 결과를 바꾼다
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 115,150,000원 | 93,262,100원 | 0원* | 115,150,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 80,605,000원 | 127,245,890원 | 0원* | 80,605,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 56,423,500원 | 150,992,123원 | 0원* | 56,423,500원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나므로, 확약이 없다면 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 이번 확약이 그대로 집행된다면 회차별 룰상 인수액이 실질적으로 0원이 되어 유찰에 따른 가격 하락이 매수인의 취득비용 감소로 연결됩니다. 결국 이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 확약의 효력과 이행조건입니다.
④ 시세 비교 — 최근 가격은 과거 고점보다 30.0% 낮다
더프라임 전용 84㎡대 실거래는 총 8건이며 전체 평균은 208,250,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 222,000,000원~266,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기에는 높게 형성돼 있습니다. 최근 12개월 4건의 평균은 171,500,000원이고, 이전 거래군 대비 가격 추세는 -30.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 84.78㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.01 | 84.78㎡ | 13 | 191,000,000원 |
| 2024.05 | 84.00㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2024.03 | 84.00㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 84.78㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 84.95㎡ | 12 | 266,000,000원 |
| 2022.01 | 84.00㎡ | 10 | 262,000,000원 |
| 2021.07 | 84.95㎡ | 11 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 4건 | 171,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 115,150,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%로 가격 여유가 있습니다. 최신 거래 기준값 140,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이는 최근 시세 자체가 이전 거래군보다 30.0% 하락한 시장에서의 할인입니다. 전체 평균 208,250,000원 대비 55.3%라는 숫자만 보고 과거 고점 회복을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,412,100원 |
| 1. 임차인 문수령 보증금 | 206,000,000원 | 112,737,900원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 206,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당추정상 임차인 보증금 중 93,262,100원이 미배당됩니다. 권리 원칙상 이 금액은 매수인 인수 대상이지만, 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 국세 압류의 세액·법정기일과 당해세, 집행비용 확정액에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 미추홀구 숭의동 숭의로터리 남동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 수인분당선 숭의역은 도보 10여분 거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 14층 건물의 13층이며, 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남동측 폭 8미터 내외, 남서측 폭 5미터 내외 도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,031.9㎡이며 공시지가는 1,575,000원/㎡입니다. 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 주상기타 용도입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 52세대 오피스텔이고 최근 거래가격이 140,000,000원~191,000,000원으로 벌어져 있습니다. 최근 추세 -30.0%와 경매 매각률 0.0%를 고려한 보수적 매도계획이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 문수령의 을구 순위 3번 주택임차권에 적용되는지, 별도 조건과 유효기간이 있는지 확인해야 합니다.
- 말소 실행시점 확인. 매각허가·대금납부·소유권이전 중 어느 단계에서 임차권등기가 말소되는지와 필요한 제출서류를 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 감정평가서에는 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 현황조사 원문과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 국세 배당 확인. 2022.07.18. 국세 압류의 세액과 법정기일에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 압류 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당구조는 별도입니다.
- 하락장 가격 검토. 최근 12개월 평균은 171,500,000원이지만 이전 거래군보다 30.0% 낮습니다. 과거 최고가 266,000,000원이나 전체 평균 208,250,000원을 목표가격으로 삼지 마세요.
- 오피스텔 환금성. 52세대 규모와 단지 경매 매각률 0.0%, 평균 유찰 1.6회를 감안해 매도기간과 공실 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분, 당해세, 집행비용 확정액은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 확약서 한 장
이 물건은 감정가 235,000,000원에서 두 차례 유찰돼 115,150,000원까지 내려왔지만, 단순한 저가 매물은 아닙니다. 보증금 206,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 확약이 없다면 현재 회차에도 93,262,100원의 인수위험이 발생하고, 실질 부담은 208,412,100원으로 올라갑니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면, 문수령 임차권의 실질 인수는 0원*이 되고 실질취득액은 115,150,000원으로 낮아집니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 171,500,000원의 67.1%로 가격 간격이 분명합니다.
다만 최근 가격이 이전 거래군 대비 30.0% 하락했고, 52세대 오피스텔의 경매 매각률도 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 가격은 유리하지만, 확인 전에는 입찰 불가”입니다. 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 확약서의 정확한 대상·조건·말소 실행을 입찰 전에 얼마나 확실히 검증하느냐입니다.