춘천지방법원 2025타경50965. 춘천시 효자동 동보아파트 101동 8층 804호, 전용 37.2㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김정규이고 2020.08.03. 증여로 소유권을 취득했습니다. 이후 2020.08.25. 농협은행이 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025년 국세 압류와 강원신용보증재단 가압류, 2025.10.22. 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 핵심 날짜는 명확합니다. 주민등록등재자 신해성의 전입일은 2024.02.05.로 말소기준인 2020.08.25.보다 늦습니다. 따라서 이 전입만으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2025.12.09. 배당요구를 했으므로 배당관계와 실제 점유형태는 매각물건명세서 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50965 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 효자동 821 동보아파트 101동 8층804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.2㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 8층 |
| 소유자 | 김정규 · 2020.08.03. 증여로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 29,199,231원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.08.25. 농협은행 근저당권입니다. 이후 2025.02.13. 국 압류, 2025.03.20. 강원신용보증재단 가압류, 2025.10.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구에는 2025.05.08. 파산선고결정도 기재돼 있으나, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차·점유 확인
| 이름 | 구분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신해성 | 주민등록등재자 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 우선변제 미상 인수 0원 |
신해성은 2025.12.09. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으나, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 실거래보다 낮아졌다
동보아파트 동일 평형 전용 37.2㎡의 최근 실거래 12건 평균은 76,708,333원입니다. 현재 최저매각가 55,300,000원은 이 최근 12개월 평균의 72.1%이고, 최신 거래인 2026.08. 71,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 79,000,000원에서는 시세와 큰 차이가 없었지만, 1회 유찰로 가격 조건은 확실히 달라졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 37.2㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 37.2㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 37.2㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 37.2㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2026.01 | 37.2㎡ | 10 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 37.2㎡ | 7 | 76,000,000원 |
| 2026.01 | 37.2㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 37.2㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2025.12 | 37.2㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2025.12 | 37.2㎡ | 10 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 37.2㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 37.2㎡ | 10 | 76,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 76,708,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 51,071,360원 | 5,904,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 55,300,000원 가정 시 채권자 총 청구 99,071,360원 중 53,904,600원이 배당되고, 미배당은 45,166,760원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 봄내중학교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 8층 804호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 단지·환금성. 동보아파트는 687세대, 1999.05.19. 준공이며 동일 평형 최근 12건이 69,000,000원~84,000,000원에 거래됐습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문·부재로 내부 확인이 불가능해 표준적인 설비상태·외부관찰·도면을 바탕으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신해성의 실제 점유 범위와 임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서·현황조사에서 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 현재 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 원본 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·설비 상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 세금 배당. 갑구에 국 압류가 있고, 현재 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위는 원본에서 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 38,710,000원, 3회 유찰 시 27,097,000원 시나리오가 있으나 현재 최저가도 최근 실거래 대비 낮은 수준입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 깨끗하고, 가격은 이미 한 단계 내려왔다
이 물건의 말소기준은 2020.08.25. 농협은행 근저당입니다. 주민등록등재자 신해성의 전입은 2024.02.05.로 후순위라 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 명료합니다.
가격도 신건과는 상황이 다릅니다. 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰돼 55,300,000원으로 내려왔고, 이는 동일 평형 최근 12개월 평균 76,708,333원의 72.1%입니다. 최신 거래 71,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 회차는 권리상 인수 부담이 없고, 실거래 대비 할인도 확인되는 구간입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 주민등록등재자의 실제 점유관계와 내부 상태는 입찰 전에 반드시 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
