춘천지방법원 2025타경50969. 춘천시 후평동 178-27, 도로명주소 춘천로 436의 근린상가 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층이고 현재 사무실로 이용 중입니다. 토지는 600.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 현재 최저매각가는 406,959,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다.
권리의 기준점은 2010.06.16 설정된 춘천중부새마을금고 근저당권 135,200,000원입니다. 이후 임차인 신동일의 전입일은 2021.01.04로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50969 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 후평동 178-27 · 춘천로 436 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 + 토지 · 사무실 이용 · 일괄매각 |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 판넬 외벽 · 판넬 및 타일붙임 내벽 · 플라스틱샤시 창호 |
| 토지 | 600.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 현재 소유자 | 이난경, 이난미, 이난영, 이난진, 이성은, 이지훈, 이효담 |
| 감정가 / 최저가 | 581,369,920원 / 406,959,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 춘천중부새마을금고 / 125,051,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2010.06.16 춘천중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 135,200,000원이고 토지 후평동 178-27과 공동담보로 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.10.27이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·이용 | 보증금 / 차임 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동일 | 신청부동산 · 주민등록 및 상가건물임대차 현황서 등재자 | 5,000,000원 / 600,000원 | 2021.01.04 | 확인 안 됨 | 2026.01.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
신동일은 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원으로 확인되며 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제권 자체는 단정하지 않습니다. 다만 대항력 없음 판정이므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 검증은 별개
현재 회차의 최저매각가는 406,959,000원으로 감정가 581,369,920원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 70%라는 숫자를 곧바로 “시세보다 저렴하다”는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인 가능한 가격 판단 근거는 감정가와 유찰 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 406,959,000원 | 135,200,000원 | 0원 | 265,289,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 284,871,300원 | 135,200,000원 | 0원 | 144,883,102원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 199,409,910원 | 135,200,000원 | 0원 | 60,618,171원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 406,959,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,469,590원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 춘천중부새마을금고 | 135,200,000원 | 135,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 265,289,410원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 135,200,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 춘천시 동면 장학리 소재 장학교 남서측 인근이며, 부근은 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 사무실로 이용 중이며 기본적인 위생 및 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 600.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 571,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 현장 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함과 별도로 매각에서 제외되는 타인점유 담장·파이프구조물·이동식컨테이너·적치물 등이 기재돼 있어 경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 신동일은 대항력 없음으로 판정되지만 현재 신청부동산 점유·이용 관계가 확인되므로 실제 인도 상태와 명도 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 406,959,000원은 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 토지·건물 일괄성 확인. 토지 600.0㎡와 사무실 이용 건물의 실제 이용 상태, 도로접면, 제시외 건물과 제외 지상물의 위치를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현장과 가격 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2010.06.16 춘천중부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 신동일의 전입은 2021.01.04로 뒤에 들어와 대항력 없음입니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
반면 가격과 현장은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 406,959,000원이지만 이를 시세보다 싸다고 뒷받침할 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 더구나 근린상가 + 토지 일괄매각이고, 매각에서 제외되는 타인점유 지상물이 명세서에 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”에서 분석을 끝낼 사건이 아니라, 실제 매각범위·점유관계·가격 적정성을 현장에서 확인해야 하는 사건입니다.
