138,600,000원
180,000,000원
춘천지방법원 2025타경252. 강릉 주문진읍 센텀파크디오션(1단지) 101동 11층 1106호 아파트입니다. 감정가는 198,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 138,600,000원입니다. 표면 할인율만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 187,600,000원에 비해 낮아 보입니다. 실제로 최저가÷최근 12개월 평균도 73.9%입니다. 그러나 이 수치는 이 사건의 투자 판단 기준으로 그대로 쓸 수 없습니다.
이유는 선순위 전세관계입니다. 원지영은 2023.07.03 전입했고, 2023.08.24 주거용 건물 전부에 전세금 180,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 말소기준 근저당은 그 뒤인 2023.11.14입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 전세금이 늘어나는 구조이며, 경제적 취득부담은 전세금 수준에 묶입니다. 현재 배당 가정대로라면 낙찰대금 138,600,000원 중 집행비용 2,740,400원을 제외한 135,859,600원이 전세권에 배당되고, 전세금 중 44,140,400원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경252 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1261 센텀파크디오션(1단지) 101동 11층1106호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.8819㎡ · 11층 |
| 이용상태 | 주택으로 이용중 · 남향 |
| 소유자 | 주식회사민준건설 (2019.07.26. 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원지영 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.8억 전세권
현재 소유자인 주식회사민준건설은 2019.07.26 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 원지영의 전입과 전세권이 먼저 형성됐고, 그 뒤 이상준의 근저당이 설정됐습니다. 말소기준권리는 2023.11.14 이상준 근저당 100,000,000원입니다. 이후의 국 압류 2건과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 원지영 | 1106호 전부 | 2023.07.03 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 필요 미배당 승계 위험 |
실제 임차인은 1명입니다. 원지영은 배당요구를 2025.09.08 접수했고, 같은 사람 명의로 180,000,000원 전세권도 등기돼 있습니다. 따라서 임차보증금과 전세금을 별개의 2건으로 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 동일한 180,000,000원 권리를 점유·전세권 관계와 함께 보는 것입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
센텀파크디오션(1단지)은 95세대, 사용승인일은 2015.04.08입니다. 전용 84.88㎡ 동일 면적 거래 12건의 전체 평균은 188,000,000원이고, 최근 12개월 5건 평균은 187,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 180,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -0.4%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.88㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 84.88㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2025.06 | 84.88㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 84.88㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2025.03 | 84.88㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2024.11 | 84.88㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 84.88㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 2024.03 | 84.88㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2023.12 | 84.88㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.88㎡ | 5건 | 187,600,000원 |
명목 최저가 138,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.9%에 불과하지만, 이것은 이 사건에서 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 인수분이 커집니다. 따라서 실질취득의 중심값은 약 180,000,000원의 전세금 수준으로 봐야 합니다. 최신 실거래도 정확히 180,000,000원이고 최근 가격 추세가 -0.4%이므로, 현재 구조를 두고 “시세보다 확실히 싸다”고 평가할 근거는 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 1. 원지영 전세금 | 180,000,000원 | 135,859,600원 |
| 2. 이상준 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 전세권자 원지영에게 배당되는 구조입니다. 전세금 180,000,000원과 예상배당 135,859,600원의 차액은 44,140,400원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주문진중학교 서측 인근으로, 주변에 아파트·연립주택·단독주택이 밀집한 주거지역입니다.
- 교통. 제반 교통상황은 양호한 지역으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물의 11층 단위세대이며 남향입니다. 위생설비·LPG 개별보일러 난방·엘리베이터·지하주차장시설이 있습니다.
- 도로·토지. 폭 약 8m 아스팔트포장도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 376,800원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균은 187,600,000원, 최신 거래는 180,000,000원이며 최근 추세는 -0.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 원지영의 2023.08.24 전세권 180,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 잔액이 승계되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 명세서 불일치 확인. 선순위 전세권·대항력 판단과 “인수권리 해당사항없음” 문구의 불일치를 법원 서류에서 직접 해소해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가÷최근 시세 73.9%만 보고 할인 매물로 판단하지 말고, 전세금 180,000,000원 수준의 실질취득 부담으로 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 실거래는 180,000,000원이고 최근 추세는 -0.4%입니다. 과거 전체 평균 188,000,000원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 97,020,000원·67,914,000원으로 최저가가 내려가도 전세권 배당액도 함께 줄어 미배당 부담이 늘어납니다.
- 관계인 확인. 원지영은 임차인·전세권자이면서 이번 경매개시결정의 채권자로 확인됩니다. 실제 점유·계약·배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.386억짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 138,600,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 원지영의 180,000,000원 전세금입니다. 전입과 전세권이 모두 말소기준 근저당보다 앞서 있고 현재 배당 가정에서도 전세금이 전액 회수되지 않습니다. 그래서 추가 유찰이 생겨도 낙찰자의 실질 부담이 단순히 낮아지는 구조가 아닙니다.
최근 12개월 실거래 평균은 187,600,000원, 최신 거래는 180,000,000원이고 최근 흐름은 -0.4%입니다. 선순위 전세금 기준의 실질취득 수준은 최신 거래와 겹치므로, 명목 최저가만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 더구나 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 등기·점유 분석이 서로 맞지 않습니다. 결론은 가격보다 권리 원본 확인이 먼저입니다. 그 불일치가 명확히 해소된 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
