춘천지방법원 2025타경51009. 홍천읍 갈마곡리 파크빌비 402호로, 감정평가상 연립주택 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 권리관계에서 가장 중요한 등기는 2022년 9월 22일 설정된 을구 1번 전세권입니다. 전세금은 100,000,000원, 범위는 건물 전부이고, 전세권자는 김인수입니다.
그보다 뒤인 2023년 3월 14일 갑구 6번 가압류가 들어왔고, 이 가압류는 경매 매각으로 소멸합니다. 따라서 선순위 전세권은 가압류보다 앞서 있어 소멸 대상으로 보기 어렵고, 실제 배당에서도 전세권자에게 72,464,400원이 우선 배당되는 구조입니다. 현재 최저매각가 74,200,000원을 전제로 하면 전세금 전액이 배당되지 않으므로, 미배당분을 포함한 실질취득이 최저가보다 높아지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51009 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 119-1 파크빌비 4층402호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 공작산로 150-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택 단위세대로 이용중 · 대상면적 53.0396㎡ |
| 소유자 | 이인철 (2022.09.22. 거래가 83,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 보라
2022.09.22.에는 기존 신탁등기 말소와 함께 이인철 명의 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날 김인수 명의 전세권이 설정됐습니다. 2023.03.14. 신한카드 주식회사의 가압류가 들어왔으며, 2025.11.18. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
한편 등기부상 임의경매개시결정의 채권자는 김인수로 기재되어 있고, 전세권자 및 조사된 주민등록등재자 역시 김인수입니다. 이에 따라 단순한 일반 임차관계로 보기보다 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 원인서류와 실제 채권관계까지 대조해야 합니다.
② 임차인·전세권 — 대항력은 있으나 보증금이 명확하지 않다
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인수 주민등록등재자 · 전세권자 | 2022.09.20 | 미상 등기 전세금 100,000,000원 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
현황조사상 김인수의 전입일은 2022.09.20.이고, 전세권 설정일은 2022.09.22.입니다. 전입신고가 가압류보다 앞서므로 대항력은 인정되는 방향입니다. 다만 현황조사에서 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 일반 임차인의 우선변제권은 단정할 수 없습니다. 대신 등기된 전세권에는 전세금 100,000,000원이 기재되어 있어 이 금액이 실질취득 판단의 핵심 기준입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않다
파크빌B의 동일면적 53.0396㎡와 일치하는 실거래 자료가 있습니다. 전체 거래 10건의 평균은 81,476,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래에 더 무게를 두어 최근 12개월 평균 79,352,000원, 최신 거래 77,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 최근 추세는 과거 대비 -5.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.04㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2023.12 | 53.04㎡ | 3 | 76,760,000원 |
| 2023.09 | 53.04㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2023.07 | 53.04㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2023.07 | 53.04㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2022.12 | 53.04㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2022.11 | 53.04㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2022.09 | 53.04㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2022.05 | 53.04㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 53.04㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 평균 | 53.04㎡ | 10건 | 81,476,000원 |
최저매각가 74,200,000원은 최근 12개월 평균 79,352,000원의 93.5% 수준입니다. 그러나 이 수치는 전세권 인수 가능성을 제외한 단순 낙찰가입니다. 등기 전세금 100,000,000원을 실질취득 기준으로 보면 최근 12개월 평균과 최신 거래 77,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 추세가 -5.1%이므로 현재 시점에서 가격 메리트를 낙찰가 하나만으로 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,735,600원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김인수 | 100,000,000원 | 72,464,400원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,888,357원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당상 전세금 100,000,000원 가운데 72,464,400원이 배당되어 전액 변제가 되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 소재, 홍천소방서 북동측 근거리에 위치하며 유사한 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상4층 제402호 단위세대로 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수 설비, 난방설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·제1종일반주거지역이 함께 표시되고, 도시지역·도시계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 공장설립제한지역 등의 제한도 확인됩니다.
- 도로·형상. 부정형 완경사지의 자체지반 평탄 조성 토지이며 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 공부관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 파크빌B는 총 24세대이며 동일면적 거래는 10건이 확인됩니다. 다만 최근 추세가 -5.1%이고 전체 거래 범위가 76,760,000원~90,000,000원으로 형성되어 있어 가격대별 유동성 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 확인. 2022.09.22. 전세권 100,000,000원이 핵심입니다. 가압류보다 앞서므로 단순 소멸권리로 보지 마십시오.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가 74,200,000원만으로는 판단하지 말고, 전세금 미배당분을 포함한 실질취득 약 100,000,000원 수준을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 전세권자·주민등록등재자 김인수와 등기상 임의경매개시결정의 채권자 김인수가 동일인으로 나타납니다. 가장임차인인지 관계인인지 원인서류와 실제 채권흐름을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현황상 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 관련 서류에서 실제 전세금 및 배당관계를 다시 확인하십시오.
- 시장가격 재확인. 최근 12개월 평균 79,352,000원, 최신 거래 77,000,000원, 최근 추세 -5.1%를 기준으로 보고, 전체 평균 81,476,000원만으로 가격을 올려 평가하지 않는 것이 좋습니다.
- 공법상 제한 확인. 자연녹지지역·제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 공장설립제한지역 등이 있으므로 사용·개발계획이 있다면 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전세권 설정 관련 원인서류와 배당관계를 입찰 전에 직접 대조하십시오.
맺으며 — “최저가가 싸 보여도, 실질취득이 싸지는 것은 아니다”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 74,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 79,352,000원보다도 낮습니다. 하지만 핵심 권리는 2022.09.22.의 선순위 전세권 100,000,000원입니다. 현재 회차에서 전세권자에게 72,464,400원만 배당되므로 전세금 전액이 해소되지 않습니다. 따라서 최저가와 실질취득을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
특히 전입일이 2022.09.20.으로 확인되어 대항력도 있는 것으로 조사됐고, 전세권자 김인수와 등기상 경매 채권자 김인수가 동일인으로 나타나 권리의 실체 자체를 다시 확인해야 하는 사건입니다. 최근 거래 흐름도 -5.1%의 하락 추세라, 실질취득 약 100,000,000원은 단순 낙찰가 74,200,000원보다 훨씬 중요한 가격 기준입니다.
