춘천지방법원 2025타경257. 동해시 평릉동 코아루디오션 103동 6층 601호 아파트입니다. 감정가는 350,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 245,000,000원입니다. 등기상 소유자는 이현준이며, 권리분석의 기준점은 2017.10.17. 삼화새마을금고 근저당 206,700,000원입니다. 2023년의 김진수 근저당과 서울보증보험 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 동일 평형 최근 12건 실거래 평균은 332,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 369,000,000원입니다. 현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 박순옥은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “가격은 싸지만 임차인 확인이 끝나지 않았다”는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경257 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 평릉동 456 코아루디오션 103동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9788㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 6층 601호 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대 · 거실·드레스룸·발코니·욕실2·주방/식당·침실3·현관 |
| 소유자 | 이현준 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 175,446,139원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준권리는 2017.10.17. 접수된 삼화새마을금고 근저당권 206,700,000원입니다. 2023.05.02. 설정된 김진수 명의 근저당 140,000,000원과 2023.08.22. 서울보증보험 주식회사 가압류 205,030,132원, 2025.09.01. 임의경매개시결정은 기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 김진수 근저당은 2026.04.29. 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전됐고 같은 날 김상엽의 근질권이 설정돼 있습니다.
② 임차인 — 박순옥, 대항력·우선변제 모두 미상
| 임차인 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순옥 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
박순옥은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입신고일이 미상이고 보증금도 미상입니다. 따라서 말소기준일 2017.10.17.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지, 배당요구와 확정일자에 따른 우선변제권이 있는지 현재 자료만으로 판정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 아니므로 실제 조사 대상 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 최근 시세보다 낮다
코아루디오션 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 332,333,333원, 최신 거래는 2026.07 369,000,000원, 거래 범위는 285,000,000원~390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 369,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 10 | 358,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 14 | 347,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 332,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 7 | 317,000,000원 |
| 평균 | 84.9788㎡ | 12건 | 332,333,333원 |
현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 332,333,333원의 73.7%이며, 최근 거래 중 가장 낮은 285,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 명시된 인수액 0원만 기준으로 보면 가격 메리트가 존재합니다. 다만 그 판단은 박순옥의 대항력과 보증금이 확인돼 추가 인수 부담이 없다는 전제에서만 유효합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 삼화새마을금고 | 206,700,000원 | 206,700,000원 |
| 2. 근저당 · 김진수 | 140,000,000원 | 34,070,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 205,030,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 551,730,132원 중 채권자 예상배당은 240,770,000원이며 미배당액은 310,960,132원입니다. 김진수 근저당은 일부만 배당되고 서울보증보험 가압류는 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박순옥의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 310,960,132원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 383,431,132원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 434,160,833원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시 평릉동 코아루디오션으로 주변은 동해해안부영아파트·동해하나리움아파트 등 아파트단지와 근린생활시설·단독주택이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 전반적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물로 2014.07.28. 사용승인됐으며 지상·지하주차장, 승강기, 소방설비, 가스보일러 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 474,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 코아루디오션은 522세대이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 285,000,000원~390,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박순옥 전입일 확인. 말소기준권리 2017.10.17.보다 먼저 주택 인도와 주민등록을 갖췄는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 확인되지 않아 인수 가능액과 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다.
- 명세서 원본 재확인. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나, 임차인 관련 보완 내용이 있는지 입찰 직전 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 권리 확인 후. 현재 최저가 245,000,000원은 최근 12건 평균의 73.7%지만, 추가 인수액이 발생하면 실질취득비용이 달라집니다.
- 배당표 변동 주의. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 좋다, 권리는 아직 한 칸 남았다”
현재 최저가 245,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 332,333,333원의 73.7%이고, 최신 거래 369,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 근저당·가압류도 매각으로 소멸하는 구조라 가격과 등기만 보면 매력적입니다. 그러나 박순옥의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부와 최종 인수 가능액을 확정할 수 없습니다. 이 사건은 “권리 깨끗·가격 저렴”이 아니라 “가격 메리트는 분명하지만 임차인 확인이 최종 관문”인 물건입니다. 전입·보증금 확인 결과 인수 위험이 없다는 점까지 확인될 때 비로소 현재 가격의 73.7% 메리트를 그대로 평가할 수 있습니다.
