춘천지방법원 2025타경264. 강릉시 주문진읍 교항리 521-25 소재의 기타 + 토지 사건으로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(공장)입니다. 건물은 일반철골조 판넬경사지붕 단층이고 2018.12.31. 사용승인됐으며, 위생·급배수·전기·HACCP 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다. 다만 현황은 공실 상태입니다. 토지는 잡종지 2,594㎡이고 자연녹지지역, 공시지가 69,600원/㎡, 완경사·부정형·소로한면 조건입니다.
등기부의 기준점은 단순합니다. 2023.05.26. 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 408,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 등 다수의 가압류와 경매개시결정, 국·강릉시 압류는 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기순위보다 임차관계와 물건 현황의 불확실성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경264 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 521-25 · 주문진읍 공시내길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(공장) · 현황 공실 |
| 토지 | 잡종지 2,594㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 69,600원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 천영화 |
| 감정가 / 최저가 | 823,882,200원 / 576,718,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 385,915,480원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구목록 제2023-25호 기재 기계기구 소재불명 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차관계는 별개
말소기준은 2023.05.26. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025년 이후 설정된 가압류들과 2025.09.11. 임의경매개시결정, 2026.06.29. 국 압류, 2026.06.30. 강릉시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2019.02.27. 중소기업진흥공단 근저당 312,000,000원과 2024.12.17. 최명출 근저당 300,000,000원 및 관련 가처분은 이미 말소된 등기입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 미상
| 임차인 | 점유 / 차임 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지인혜 | 본건 전부 · 월 500,000원 · 보증금 미상 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 2025.11.24 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 강우산업 | 점유부분 미상 · 보증금·차임 미상 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 지인혜는 본건 전부를 임차한 것으로 조사됐고 월차임 500,000원이 확인되며, 2025.11.24. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 선후를 확정할 수 없습니다. 주식회사 강우산업 역시 전입일·보증금 등이 확인되지 않아 동일한 불확실성이 남습니다.
③ 가격·배당 — 감정가 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 576,718,000원으로 감정가 823,882,200원의 70% 수준입니다. 하지만 이 사건은 실거래 가격과 대조할 근거 없이 감정가 대비 할인율만 존재하므로, 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 공장·토지 일괄매각이고 현황 공실, 임차관계 미상, 분묘와 소재불명 기계기구 문제까지 있어 가격 판단은 권리분석과 물건 현황 검증을 함께 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 576,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,167,180원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 180,481,000원 | 160,550,820원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 250,705,810원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 74,811,024원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강원신용보증재단 | 100,680,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김영주 | 17,187,782원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 184,637,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,216,503,106원 중 568,550,820원이 배당되고 647,952,286원이 미배당으로 남는 추정입니다. 농협은행주식회사 배당은 근저당 채권최고액 408,000,000원 기준이며, 경매 신청 청구액은 385,915,480원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 전입일·보증금 미상 임차인의 실제 승계 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 물건성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주문진농공단지 북서측 인근으로 소규모 공장, 일부 단독주택, 농경지, 임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 노선버스와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 제2종근린생활시설(공장)로 이용 중이었으나 현황은 공실입니다. 일반철골조 판넬경사지붕 단층으로 2018.12.31. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비와 HACCP 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 잡종지 2,594㎡, 자연녹지지역, 공시지가 69,600원/㎡, 완경사·부정형·소로한면입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 분묘. 목록4는 공부상 임야이나 현황은 자연림 및 일부 묘지 등으로 이용 중이고, 분묘 수기가 소재합니다. 매각물건명세서상 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.
- 기계기구. 목록1·2의 기계기구목록 제2023-25호에 기재된 기계기구는 소재불명입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 공장·토지 일괄매각이고 현황 공실이며 자연녹지지역·분묘·기계기구 소재불명 이슈가 함께 있어 주거형 집합건물처럼 단순한 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 직접 대조. 지인혜·주식회사 강우산업의 실제 점유 여부, 전입 또는 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력과 우선변제 순위를 확정해야 합니다.
- 지인혜 배당요구 확인. 2025.11.24. 배당요구가 확인되지만 보증금·전입일·확정일자가 미상이므로 배당요구 사실만으로 승계 위험이 제거됐다고 판단하면 안 됩니다.
- 공실 여부 현장 확인. 감정평가상 공실과 임차인 조사 결과가 함께 존재하므로 실제 점유관계와 인도 가능 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 분묘 확인. 목록4 분묘 수기와 분묘기지권 성립 가능성을 현장·토지 경계와 함께 확인해야 합니다.
- 기계기구 현존 확인. 기계기구목록 제2023-25호의 기계기구가 소재불명으로 기재돼 있으므로 실제 존재·반출 여부와 매각 대상 현황을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 건물·토지·제시외 건물·기계기구의 실제 위치와 경계를 매각서류 및 현황과 맞춰봐야 합니다.
- 가격 착시 경계. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가하지 마세요.
- 회차별 채권 구조. 현재 회차 미배당 647,952,286원, 2회 유찰 가정 819,237,532원, 3회 유찰 가정 938,667,571원으로 유찰이 늘수록 채권 미배당이 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 미상 권리와 현황이 먼저다
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2023.05.26. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리들은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리하고 있습니다.
하지만 그것만 보고 인수 0원·안전물건으로 결론 내리기에는 확인할 것이 많습니다. 실제 임차인 2명의 전입일·보증금이 모두 미상이어서 대항력을 확정할 수 없고, 감정평가상 공실이라는 현황과도 대조가 필요합니다. 목록4에는 분묘 수기가 있고 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 기계기구목록 제2023-25호의 기계기구는 소재불명입니다.
최저가는 576,718,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 맞습니다. 실질취득비용도 현재로서는 576,718,000원 + 미상입니다. 말소기준은 명확하지만, 임차·분묘·기계 현황 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 공장·토지 일괄매각 사건입니다.
