춘천지방법원 2025타경271. 강릉시 연곡면 영진리 영진코아루비치테라스의 전용 49.5082㎡ 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 213,000,000원의 70%인 149,100,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기 흐름에서 기준이 되는 권리는 2020.02.20 설정된 수협은행 근저당권 157,300,000원입니다. 이후 강릉시·국민건강보험공단의 압류, 강릉영진코아루입주자대표회의의 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 따라서 이번 사건의 핵심은 복잡한 권리관계가 아니라 149,100,000원이 현재 시장에서 충분히 낮은 가격인가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경271 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 381 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 홍질목길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 49.5082㎡ · 제6층 |
| 소유자 | 이상민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 134,074,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상19층 |
| 사용승인 | 2019.12.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
소유자 이상민은 2020.02.20 거래가액 222,800,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 157,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025년 강릉시와 국민건강보험공단의 압류, 강릉영진코아루입주자대표회의의 5,006,790원 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 기준권리보다 뒤입니다.
② 시세 비교 — 70% 유찰가보다 ‘최근 하락’이 더 중요하다
영진코아루비치테라스는 총 298세대, 사용승인일은 2019.12.18입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 49.51㎡ 실거래는 총 7건 확인됩니다. 전체 평균은 202,285,714원이지만, 과거 265,000,000원 등 높은 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.51㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2025.09 | 49.51㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2023.10 | 49.51㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2023.03 | 49.51㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2022.06 | 49.51㎡ | 18 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 49.51㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2021.07 | 49.51㎡ | 11 | 233,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.51㎡ | 2건 | 154,000,000원 |
현재 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 평균 154,000,000원의 96.8%입니다. 평균만 보면 소폭 아래지만, 최신 거래인 2026.06의 124,000,000원보다 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -30.5%라는 점입니다. 따라서 전체 평균 202,285,714원 대비 최저가가 73.7%라는 수치만으로 “시세보다 크게 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 157,300,000원 | 146,212,600원 |
| 2. 가압류 · 강릉영진코아루입주자대표회의 | 5,006,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 162,306,790원, 예상 채권자 배당액은 146,212,600원, 미배당액은 16,094,190원입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
현재 회차에서 수협은행의 신청채권액 134,074,600원은 배당 시뮬레이션상 충족됩니다. 반면 2회 유찰 시 매각가 104,370,000원에서는 채권자 예상배당이 102,108,820원, 미배당이 60,197,970원으로 늘고 신청채권도 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가 73,059,000원, 채권자 예상배당 71,343,938원, 미배당 90,962,852원으로 격차가 더 커집니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 연곡면 영진리의 영진항 서측 인근에 위치하며, 주위는 해안 취락지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 아파트(도시형생활주택) 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층/지상19층 건물입니다.
- 설비. 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다. 아파트단지 내 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류·중로3류와 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래는 2021.07부터 2026.06까지 7건이며, 최근 거래 추세는 -30.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 현재 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%지만 최신 거래 124,000,000원보다 높습니다. 감정가 할인율만 보지 말고 최근 거래를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -30.5%입니다. 전체 평균 202,285,714원을 현재 시세로 그대로 사용하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 수협은행 근저당 이후 강릉시·국민건강보험공단 압류, 입주자대표회의 가압류, 경매개시결정의 소멸 여부를 입찰 직전 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유관계와 실제 사용자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리 관련 확인. 강릉영진코아루입주자대표회의의 5,006,790원 가압류가 등기돼 있으므로 관리 관련 미납 여부도 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요인. 제시된 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.20 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 213,000,000원에서 한 차례 유찰돼 149,100,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균은 154,000,000원으로 차이가 크지 않고 2026.06 최신 거래는 124,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 -30.5%입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음”은 장점이지만, “감정가 대비 70%라서 싸다”는 결론은 금물입니다. 최근 거래 하락을 반영해 응찰가격을 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
