수원지방법원 2025타경52714. 판교역 남서측 인근 힐스테이트판교역 판매시설 지하 2층 B2009호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 판매시설이고, 건물은 지하 5층·지상 2층 구조로 2022.08.22. 사용승인됐습니다. 등기상 소유자는 이지후이며, 2023.05.08. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기된 거래가액은 1,046,484,180원입니다.
권리의 기준점은 2023.05.08. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 780,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 마스턴제26호판교피에프브이주식회사 근저당 345,400,000원, 경기신용보증재단 가압류 23,748,000원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52714 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 백현동 540 힐스테이트판교역(7-1블럭)판매시설 지2층비2009호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상2층 · 지2층 제비2009호 · 2022.08.22. 사용승인 |
| 소유자 | 이지후 · 단독소유 · 거래가액 1,046,484,180원 |
| 감정가 / 최저가 | 829,000,000원 / 406,210,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 697,927,618원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.08. 우리은행 근저당권입니다. 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 406,210,000원으로 감정가 829,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 284,347,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 199,042,900원(감정가 24%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 판매시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제공되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 지하 2층 판매시설은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니므로, 판교역 인근이라는 입지와 별개로 개별 호실의 동선·가시성·점포 활성도·임대수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 406,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,462,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 780,000,000원 | 399,747,900원 |
| 2. 근저당 · 마스턴제26호판교피에프브이주식회사 | 345,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 23,748,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 1,149,148,000원 중 399,747,900원이 배당되고, 미배당액은 749,400,100원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신분당선 및 경강선 판교역 남서측 인근. 주변에 업무시설·근린생활시설·백화점·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근에 노선버스정류장과 판교역이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설입니다. 실지조사 당시 ‘네일숲’ 간판과 영업시설이 확인됐지만 영업은 중단된 상태로 추정됐습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 내부구조 및 실제 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의해 파악됐습니다.
- 도로. 남측 약 45미터, 서측 약 30미터 포장도로와 접하고 동측 약 30미터 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(판교)이며, 토지 공시지가는 28,460,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 2022.08.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 49%를 시세 할인율로 해석하지 않기. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 판매시설의 최근 거래·매물·임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임대관계 미상·폐문부재 상태이므로 실제 점유자, 영업 여부, 명도 대상 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 시설 철거·원상복구·수선 필요 여부를 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 상권과 동선 확인. 판교역 인근이라는 광역 입지만 보지 말고 지하 2층 B2009호의 실제 유동동선·가시성·점포 집객력을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리는 소멸하는 구조이나, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 실제 상가 가치
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리·법정지상권도 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다. 현재 가격도 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 판매시설은 감정가 할인율만으로 결론 내리기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 현장에서는 기존 간판과 영업시설이 확인됐지만 영업 중단 추정, 임대관계 미상, 폐문부재로 내부 확인도 되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 사업성·점유·환금성 검증이 필요한 유형입니다. 감정가 대비 큰 할인폭 자체에 점수를 주기보다, 실제 판교역 상권에서 B2009호가 만들어낼 수 있는 임대수익과 재매각 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
