춘천지방법원 2025타경30706. 삼척시 근덕면 교가리 ‘삼척근덕더스테이’ 102동 4층 402호로, 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등을 갖춘 도시형생활주택입니다. 감정가는 221,000,000원이었지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 154,700,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 신성건설산업주식회사이며, 2020.10.06. 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
권리관계는 등기 건수가 많아 보이지만 매수인 관점에서는 구분해서 볼 필요가 있습니다. 우리은행 근저당 뒤로 전세권·가압류·압류·경매개시결정이 이어졌고, 배당표상 매각대금은 집행비용을 제외하면 선순위 우리은행에 모두 흡수됩니다. 주택도시보증공사의 전세금 187,000,000원 신고는 배당을 받지 못하는 계산이지만, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음으로 되어 있고 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 |
| 대상 면적 | 84.9387㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 신성건설산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡하지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2020.10.06. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 백중건설 주식회사·한국주택금융공사·오추월·김보규의 가압류, 삼척시와 국민건강보험공단의 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2020년 설정된 전세권은 2022년 전세금 187,000,000원으로 변경됐고 2024.10.17. 주택도시보증공사로 이전됐습니다.
② 임차·보증기관 신고 — 실제 임차인 0명
신고된 주택도시보증공사는 보증기관으로 분류됩니다. 따라서 187,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 보며, 보증기관 신고 1건이 존재합니다.
| 신고자 | 대상 | 금액 | 대항력 | 배당 | 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사 | 본건 402호 전부 | 187,000,000원 | 미상 | 배당요구 있음 2025.12.04 | 보증기관 승계 |
전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 단정하지 않고 미상으로 표시합니다. 다만 이 신고자는 실제 임차인이 아닌 보증기관으로 분류되며, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없습니다.
③ 시세 비교 — 30% 떨어졌어도 ‘시세보다 싸다’는 아니다
삼척근덕더스테이는 총 40세대이며, 대상 면적과 일치하는 최근 실거래는 2026.07. 2층 155,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
현재 최저가 154,700,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 99.8%입니다. 차이는 300,000원에 불과해, 현재 회차를 시세보다 의미 있게 저렴한 가격으로 보기는 어렵습니다. 감정가 221,000,000원 대비로는 많이 내려왔지만 투자 판단의 기준은 오래된 감정가가 아니라 최신 실거래가여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,120,000,000원 | 151,734,200원 |
| 2. 전세권 · 187,000,000원 | 187,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 백중건설 주식회사 | 71,836,690원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 8,879,795,100원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오추월 | 80,120,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김보규 | 92,377,540원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,965,800원을 제외한 151,734,200원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 전세권과 가압류·신청채권자는 미배당입니다. 총 채권액 12,618,129,330원 중 배당액은 151,734,200원이며 미배당액은 12,466,395,130원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 다음 회차부터 가격 차이가 커진다
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 154,700,000원 | 151,734,200원 | 12,466,395,130원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 12,512,155,390원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 12,544,090,784원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 근덕중학교 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택·공공기관·농경지 등이 형성된 면소재지 내 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 포장도로, 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 공시지가는 103,200원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 40세대이고 최근 12개월 동일 면적 실거래가 1건뿐이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 기준 재확인. 현재 최저가와 최신 실거래 차이는 300,000원뿐입니다. 감정가 대비 할인율보다 155,000,000원 실거래를 우선 기준으로 보세요.
- 보증기관 권리 확인. 주택도시보증공사의 전세권 이전과 배당요구, 경매신청 관계를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 행정사항을 원본 기준으로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 삼척시·국민건강보험공단 압류가 있으며 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 환금성 점검. 총 40세대, 최근 12개월 실거래 1건이라는 얇은 거래 표본과 대중교통 여건을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
맺으며 — “권리 할인은 됐지만, 가격 할인은 아직 없다”
이 물건의 핵심은 복잡해 보이는 등기 건수와 실제 매수인 부담을 구분하는 것입니다. 선순위 우리은행 근저당 이후 권리들이 배당에서 대거 미배당되지만, 매각물건명세서상 인수권리는 없고 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사 역시 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
반대로 가격은 아직 매력적이라고 보기 어렵습니다. 한 차례 유찰되어 221,000,000원에서 154,700,000원까지 내려왔지만 최신 실거래는 155,000,000원입니다. 결국 현재 회차는 권리상 인수 부담은 낮지만 시세 대비 할인은 거의 없는 상태입니다. 40세대 규모와 최근 실거래 1건, 평균 1.6회 유찰이라는 환금성 지표까지 함께 보면, 권리보다 입찰가격과 재매각 가능성을 더 엄격하게 볼 사건입니다.
