춘천지방법원 2025타경30721. 강릉시 입암동 ‘입암동강변코아루오투리움아파트’ 104동 7층 706호입니다. 공유리 명의 소유권이전은 2019.09.02 접수됐고, 원인은 2017.04.07 매매이며 거래가액은 234,890,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 180,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.09.05 우리은행의 양수인인 에프더블유2506유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.09.11 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도의 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30721 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 712 입암동강변코아루오투리움아파트 104동 7층 706호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.191㎡ · 방3·거실 및 주방·화장실2 · 15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 공유리 · 2019.09.02 소유권이전 접수 · 거래가액 234,890,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 202,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행의 양수인 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 151,327,683원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 / 세대수 | 2019.07.17 / 427세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수액도 잡혀 있지 않아 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 말소기준은 2019.09.02 접수된 우리은행 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 65.4%
같은 단지 ‘입암동강변코아루오투리움아파트’에서 전용 79.19㎡로 매칭된 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 309,166,666원, 최저 거래는 285,000,000원, 최고 거래는 345,000,000원이며 최신 거래는 2026.07의 345,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 79.19㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 79.19㎡ | 10 | 328,000,000원 |
| 2026.04 | 79.19㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 79.19㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 79.19㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 79.19㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 79.19㎡ | 14 | 308,000,000원 |
| 2026.01 | 79.19㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 79.19㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 79.19㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 79.19㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 79.19㎡ | 5 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.19㎡ | 12건 | 309,166,666원 |
현재 최저매각가 202,300,000원은 최근 12개월 평균 309,166,666원의 65.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 현재 회차의 실질취득 기준금액도 202,300,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래 최저 285,000,000원보다도 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,632,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,400,000원 | 180,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,267,800원 |
현재 최저가 202,300,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,632,200원, 우리은행 근저당 채권최고액 180,400,000원이 배당되고 소유자 잔여는 18,267,800원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 202,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 141,610,000원 | 41,572,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 99,127,000원 | 83,457,286원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당 채권에 미배당이 발생하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자가 전액 배당받지 못하는 것과 매수인이 그 부족액을 승계하는 것은 별개의 문제이며, 이 사건 계산에서는 승계가 잡혀 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉중앙고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 706호로, 2019.07.17 사용승인됐습니다. 기본적인 위생·급배수·소방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 아파트로 이용 중이며 방3·거실 및 주방·화장실2 구조입니다. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술) 등의 제한이 표시돼 있습니다. 공시지가는 501,900원/㎡입니다.
- 환금성 자료. 단지는 427세대이며 동일 면적 최근 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 285,000,000원에서 345,000,000원 사이입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.09.02 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 소멸 대상인지 원본 등기와 대조합니다.
- 인수 요소 확인. 현재 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고 임차인도 없습니다. 제공된 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 202,300,000원은 최근 12개월 평균 309,166,666원의 65.4%입니다. 감정가 289,000,000원보다 최근 거래와 현재 최저가의 관계를 우선 비교합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 141,610,000원, 3회 유찰 시 99,127,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 전제. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27이고 매각기일은 2026.08.31입니다. 입찰 판단 전 사건 원본 서류와 최신 권리관계를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수 위험이 아니라 권리의 단순함과 현재 가격의 차이입니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정·압류는 소멸하며, 임차인과 명시 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 데이터상 유리한 편입니다. 1회 유찰된 최저가 202,300,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 309,166,666원의 65.4%이고, 최근 거래 최저 285,000,000원 및 최신 거래 345,000,000원보다 낮습니다. 따라서 권리는 합격, 가격도 검토 가치가 높은 구간으로 정리할 수 있습니다. 다만 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 1.0회·낙찰률 0.0%와 실제 개별 호수 상태까지 함께 대조한 뒤 최종 응찰가를 정하는 것이 적절합니다.
