춘천지방법원 2025타경30727. 동해시 구호동 235-19, 도로명 공단8로 16에 있는 공장·토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 공장 및 기숙사, 사무실이고 토지는 공장용지 4,199.5㎡입니다. 현재 소유자는 태진산업주식회사이며, 2017년 11월 27일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,056,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사원티엘에스 근저당, 여러 가압류와 동해시 압류, 그리고 원티엘에스 근저당에 관한 가처분까지 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30727 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 구호동 235-19 · 강원특별자치도 동해시 공단8로 16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 기숙사, 사무실 등으로 이용중 |
| 토지 | 공장용지 4,199.5㎡ · 전용공업지역 · 공업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 태진산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,798,694,100원 / 1,259,086,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,332,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준 | 2017.11.27 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,056,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2017년 임의경매 매각으로 태진산업주식회사에 이전됐고, 그날 중소기업은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 2018년 중소기업은행 추가 근저당, 2024년 주식회사원티엘에스 근저당, 2024~2025년 다수 가압류·압류가 이어졌으며 2025년 9월 중소기업은행 신청으로 이번 임의경매가 개시됐습니다.
② 산업용 물건의 핵심 — 기계기구와 현장 상태
이 사건은 토지와 건물만 보는 경매가 아닙니다. 일괄매각이고 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 제시외 기계기구도 감정평가서에 따라 포함됩니다. 문제는 기계기구의 상태입니다.
- 정상작동 여부 불분명. 기계기구의 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 부품·부속설비 상태 불명. 일부 부품 및 부속설비의 교체와 손·망실 정도가 확인되지 않았습니다.
- 일부 소재불명. 기계기구목록 제2017-21호 중 일련번호 7, 9, 15, 19, 21, 23~25와 일련번호 4, 16, 26의 일부가 소재불명입니다.
- 세부내역 확인 제한. 대상 기계기구 대부분은 제작자·제작일자·규격 등 세부내역 확인이 되지 않습니다.
- 제외 물건 존재. 지상에 매각대상에서 제외된 컨테이너가 소재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,259,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,990,860원 |
| 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 1,056,000,000원 | 1,056,000,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 276,000,000원 | 188,095,140원 |
| 을구 15번 근저당 · 주식회사원티엘에스 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 150,049,315원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 기술보증기금 | 338,000,000원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 신용보증기금 | 87,069,928원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 233,154,775원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,146,012원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 359,012,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,799,432,921원 중 예상배당은 1,244,095,140원, 미배당은 1,555,337,781원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,259,086,000원 | 1,244,095,140원 | 1,555,337,781원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 881,360,200원 | 870,146,598원 | 1,929,286,323원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 616,952,140원 | 608,382,619원 | 2,191,050,302원 | 0원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권자들의 미배당 증가는 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 금액이 아닙니다. 다만 가격 판단에서는 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 대비 낙폭 자체를 곧바로 투자수익으로 해석할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동해시 구호동 북평IC 북측 인근이며, 공장·공업나지·잡종지 등으로 형성된 산업단지 내 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스와 국도 등 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장 및 기숙사, 사무실 등으로 이용중입니다.
- 건물. 공장 부분은 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층, 기숙사·사무실 부분은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층입니다.
- 설비. 공장은 화재탐지·경보설비와 옥내소화전설비, 기숙사·사무실은 위생·급배수설비와 일부 바닥난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 4,199.5㎡, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 68,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·전용공업지역·지방산업단지·산업시설구역에 해당하며 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 현존 여부. 기계기구목록 제2017-21호와 현장을 일련번호별로 대조하고 소재불명·일부 소재불명 항목을 직접 확인하세요.
- 작동 상태. 정상작동 여부와 부품·부속설비의 손·망실·교체 필요 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·제시외 기계기구의 포함 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 매각 제외 물건. 지상 컨테이너는 매각대상에서 제외되어 있으므로 인도·철거와 사용관계를 확인하세요.
- 점유 관계. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 공장·기숙사·사무실의 실제 점유자와 명도 가능성을 조사하세요.
- 담보 목록. 중소기업은행 근저당에는 토지 공동담보와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 연결돼 있으므로 관련 목록을 대조하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물·기계의 실질가치를 따로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘실물 가치’가 더 어려운 공장 경매
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2017년 중소기업은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 진짜 난도는 다른 곳에 있습니다. 공장용지 4,199.5㎡와 공장·기숙사·사무실, 그리고 상태가 완전히 확인되지 않은 기계기구를 한꺼번에 평가해야 한다는 점입니다.
현재 최저가는 1,259,086,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 일부 기계기구는 소재불명이며 정상작동 여부도 불분명합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 가격 판단은 현장 실사 전까지 보수적으로”입니다. 이 공장의 승부처는 말소 여부보다 실제 남아 있는 토지·건물·기계의 가치와 가동 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
