춘천지방법원 2025타경30734. 동해시 구호동 북평산업단지 안에 있는 공장·토지 물건입니다. 토지는 공장용지 3,293.9㎡이고, 감정평가상 1층은 공장 및 사무실, 지하층은 창고 및 기계실로 사용 중입니다. 권리의 기준점은 2021.08.18. 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권 1,512,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 국세·지방세 압류가 6건 확인되어 당해세에 해당하면 선순위 배당 차감이 생길 수 있고, 현재 최저가 2,041,090,000원으로는 전체 배당대상 채권 4,147,637,016원을 충족하지 못해 예상 미배당이 2,129,357,916원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 문제로 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아니지만, 배당관계와 세금 우선순위를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30734 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 구호동 238-14 · 공단6로 37 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장 및 사무실 · 창고 및 기계실 |
| 토지 | 3,293.9㎡ · 공장용지 · 전용공업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사케이디피시어리 |
| 감정가 / 최저가 | 2,915,843,050원 / 2,041,090,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 2,154,601,825원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.18. 을구 12번 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 같은 날 앞서 등기된 동해시 압류는 2021.09.23. 해제로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 주식회사골드스타 근저당, 중소벤처기업진흥공단 추가 근저당, 신용보증기금·우리물산 주식회사· 주식회사 아시아크랩의 가압류, 동해시·국·국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이스트블루크랩 | 33.0000㎡ | 2023.03.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 박성희 | 33.0000㎡ | 2025.05.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 임차인의 전입일은 말소기준권리 2021.08.18.보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 배당요구·우선변제 범위는 별도 원본 대조가 필요합니다. 이 점은 매수인 인수 0원이라는 결론과는 구분해서 확인할 사안입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 2,041,090,000원으로 감정가 2,915,843,050원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 산업단지 내 공장·토지는 토지, 건물, 기계기구, 영업 활용도에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 현장가치 확인이 가격판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,041,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,810,900원 |
| 을구 12번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,512,000,000원 | 1,512,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사골드스타 | 414,500,000원 | 414,500,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 744,000,000원 | 91,779,100원 |
| 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 755,000,000원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 우리물산 주식회사 | 204,785,000원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 신용보증기금 | 493,462,016원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 주식회사 아시아크랩 | 23,890,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 배당액은 2,018,279,100원이며, 전체 배당대상 채권 4,147,637,016원 대비 미배당은 2,129,357,916원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 공장·토지 구성과 환금성
- 입지. 동해시 구호동 북평산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 지역입니다.
- 건물 이용. 1층은 공장 및 사무실, 지하층은 창고 및 기계실로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕이며 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 몰탈 위 페인트 및 내장재 마감, 창호는 샤시창 유리입니다.
- 토지. 3,293.9㎡ 공장용지, 전용공업지역, 평지·가로장방·중로각지입니다. 공시지가는 68,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·전용공업지역·지방산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 매각 포함·제외 자산
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 시세가 없어 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부와 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. (주)이스트블루크랩과 박성희는 대항력 없음으로 정리되어 있으나 보증금·우선변제 범위는 확인이 필요합니다.
- 기계기구 실사. 일괄매각에 포함되는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구의 현존 여부와 상태를 감정평가서 및 현장에서 대조하세요.
- 제외 자산. 냉동창고 6개와 컨테이너박스 2개는 매각 제외이므로 실제 운영·점유에 미치는 영향을 확인하세요.
- 산업용 환금성. 전용공업지역의 공장·토지이므로 향후 매수 수요와 사용 가능 업종을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 자산가치 확인”
권리분석만 놓고 보면 기준점은 선명합니다. 2021.08.18. 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이고, 임차인 2명은 모두 이후 전입이라 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 한 번 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없고, 공장·토지·기계기구가 결합된 산업용 자산입니다. 여기에 세금 압류 6건과 대규모 후순위 미배당이 존재합니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 때문에 피할 물건’이라기보다, 세금 배당과 포함 기계기구·제외 자산·공장 자체의 현장가치를 제대로 확인한 사람만 가격을 정할 수 있는 물건입니다.
