춘천지방법원 2025타경30745. 강릉 사천진항 서측 인근의 컨피네스오션스위트 제7층 A-701호입니다. 등기상 소유자는 정진원이고, 2022.09.14 거래가액 355,054,000원으로 소유권이 넘어온 뒤 같은 날 홍제새마을금고가 채권최고액 252,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 수원시 압류, 주식회사광주은행 가압류, 신만중 근저당, 국세 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 단순한 편이지만 점유는 별도 확인이 필요합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있는 반면, 현장 이용은 숙박시설(생활숙박시설)이고 현재 운영사인 주식회사 피플체인이 숙박시설로 점유·관리하고 있습니다. 임대관계는 미상이므로 운영사의 점유권원, 계약관계와 인도 방식은 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30745 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 86-81 컨피네스오션스위트 제7층 제에이-701호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 강릉시 사천면 진리항구2길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 27층 중 7층 제에이-701호 |
| 소유자 | 정진원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 267,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 202,621,291원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.14 을구 1번 홍제새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원입니다. 그 이후 2025년 수원시 압류, 주식회사광주은행 439,968,581원 가압류, 신만중 450,000,000원 근저당권, 국 압류와 임의경매개시결정이 붙었으나 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 382,000,000원, 현재 최저매각가는 267,400,000원으로 1회 유찰·감정가 70%입니다. 다음 시나리오는 187,180,000원, 그 다음은 131,025,999원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주택이 아니라 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 물건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 267,400,000원 | 262,856,400원 | 879,112,181원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 187,180,000원 | 183,759,480원 | 958,209,101원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 131,025,999원 | 128,391,635원 | 1,013,576,946원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 267,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,543,600원 |
| 1. 근저당 · 홍제새마을금고 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사광주은행 | 439,968,581원 | 10,856,400원 |
| 3. 근저당 · 신만중 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,141,968,581원 중 채권자 예상배당은 262,856,400원, 미배당은 879,112,181원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 점유·운영 상태 — 임차인보다 먼저 확인할 부분
| 현재 이용 | 숙박시설(생활숙박시설) |
|---|---|
| 점유·관리 | 주식회사 피플체인에서 숙박시설로 점유·관리 |
| 임대관계 | 미상 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 실제 현장에는 운영사의 점유가 존재합니다. 따라서 “임차인 신고가 없다”는 사실만으로 즉시 공실 인도가 가능하다고 단정하면 안 됩니다. 운영사가 어떤 계약관계와 권원으로 점유·관리하는지, 매각 후 운영관계가 어떻게 정리되는지를 확인하는 것이 이 물건의 실무적인 핵심입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 강릉시 사천면 사천진리 소재 사천진항 서측 인근. 주변은 펜션, 식당, 농경지, 근린생활시설 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 27층 중 7층. 기본 위생설비, 개별난방설비, 소방설비 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·방화지구이며 소로1류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,704㎡, 공시지가 436,500원/㎡. 감정평가상 숙박시설 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 운영사 점유권원. 주식회사 피플체인의 숙박시설 점유·관리 근거와 계약관계, 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 267,400,000원이 실제 생활숙박시설 거래가와 비교해 어느 수준인지 별도 검증이 필요합니다. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 저평가라고 판단하지 마십시오.
- 후순위 권리. 수원시 압류·주식회사광주은행 가압류·신만중 근저당·국 압류 등은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 여부를 원본에서 다시 대조하십시오.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 추정과 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 생활숙박시설 특성. 이용·운영 상태가 일반 공동주택과 다르므로 실제 사용방식, 운영관계와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하십시오.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격은 확인해야 한다
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2022.09.14 홍제새마을금고 근저당 이후의 압류·가압류·근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 회차 267,400,000원뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 판단 포인트는 “인수액 0원”에서 끝나지 않습니다. 현재 주식회사 피플체인이 생활숙박시설로 점유·관리하고 있고 임대관계는 미상입니다. 또 실제 거래 시세 비교자료가 없어 감정가 382,000,000원에서 한 차례 유찰된 267,400,000원이 시장 대비 싼 가격인지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이나, 점유관계와 시장가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
