춘천지방법원 2025타경1452. 원주시 태장동 북원상가아파트 6층 611호의 강제경매입니다. 소유자는 최윤철이며, 2021.01.04. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 근저당권이나 별도의 압류는 확인되지 않고, 2025.07.07. 북원상가아파트입주자대표회의가 신청한 강제경매개시결정이 현재 권리분석의 기준점입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰되며 감정가 71,000,000원에서 현재 최저매각가 49,700,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 단지 실거래 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원이고, 현재 최저가는 그 수준의 82.8%입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -4.3%이므로, 가격 할인 자체는 확인되지만 하락 흐름을 무시한 공격적인 평가에는 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1379-4 북원상가아파트 6층611호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건 내 제6층 제611호 |
| 소유자 | 최윤철 · 2021.01.04. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북원상가아파트입주자대표회의 / 12,249,360원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 구조는 단순하다
임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인이나 보증금 자료가 없어 대항력 있는 임차인을 단정할 근거는 없습니다. 등기상 근저당권과 별도의 압류도 없고, 북원상가아파트입주자대표회의의 강제경매개시결정이 말소기준 권리로 산정되어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 하락 추세다
북원상가의 실거래 표본은 총 4건입니다. 전체 평균은 62,000,000원이지만 가격 판단은 최신성과 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 60,000,000원, 최신 거래 역시 2026.03. 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 79.38㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.01 | 79.38㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2022.09 | 73.68㎡ | 5 | 61,000,000원 |
| 2022.09 | 69.79㎡ | 10 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 62,000,000원 |
현재 최저가 49,700,000원은 최근 12개월 평균의 82.8%입니다. 전체 거래 평균 대비로도 80.2%이지만, 전체 평균에는 2022년 거래가 섞여 있으므로 최근 가격 판단에는 60,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다. 특히 최근 거래 흐름이 과거 대비 -4.3%이므로, 현재 가격이 시세 아래라는 점과 별개로 추가 가격 조정 가능성은 염두에 둘 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 1. 경매개시결정 · 북원상가아파트입주자대표회의 | 12,249,360원 | 12,249,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,156,040원 |
현재 최저가 49,700,000원 가정에서 신청채권자의 청구액 12,249,360원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 36,156,040원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 소재 북원상가아파트로, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 사방으로 노폭 약 5~6m의 아스콘 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 승강기·소화전설비·화재경보설비·위생설비가 있고 도시가스 공급에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군용비행장소음대책구역 제3종구역입니다.
- 공부. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 여러 필지에 소재하는 것으로 표시되나, 토지대장상 2005.12.09. 합병되어 1379-23번지 지상에 소재합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 76세대 규모이며 1993.03.04. 준공됐고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시점의 가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 62,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 60,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -4.3%입니다. 현재 최저가가 최근 시세의 82.8%라는 할인만으로 낙찰가 상한을 높이지 않는 편이 안전합니다.
- 거래량 확인. 최근 12개월 실거래가 1건이므로 인근 중개업소를 통해 현재 매물 호가와 실제 매수 수요를 교차 확인하세요.
- 관리비 확인. 신청채권자가 북원상가아파트입주자대표회의인 만큼 입찰 전 관리비 등 점유·관리 관련 현황을 반드시 확인하세요.
- 공부 현황 대조. 토지대장 합병 내용과 등기·건축물대장 표시를 원본에서 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 환금성과 가격을 본다
이 사건은 등기상 근저당권이나 별도 압류가 없고, 강제경매개시결정이 기준권리로 잡혀 매각으로 소멸하는 단순한 권리구조입니다. 확인된 임차인도 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 신건이 아니라 이미 한 번 유찰된 상태입니다. 현재 최저가 49,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 60,000,000원의 82.8%여서 가격 할인은 분명합니다. 그러나 최근 가격 추세가 -4.3%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며, 76세대의 오래된 주상복합 성격을 갖는 단지라는 점은 별도의 환금성 리스크입니다. 권리는 합격, 가격도 할인 구간. 다만 최종 승부처는 거래량과 실제 매수수요 확인입니다.
