춘천지방법원 2025타경30776. 동해시 쇄운동 ‘동해석미모닝파크’ 103동 7층 702호 아파트입니다. 현재 소유자는 양창호이고, 2023.09.22 거래가 150,600,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 동해남부새마을금고가 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 하나캐피탈과 에스비아이저축은행의 가압류, 하나캐피탈의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 단순합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 인수할 등기상 권리 없음과 실제 점유자 확인은 구분해야 합니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 쇄운동 1099 동해석미모닝파크 103동 7층 702호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 77.28㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 중 7층 |
| 소유자 | 양창호 (2023.09.22 소유권이전 · 거래가 150,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈주식회사 / 44,489,730원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 살아 있는 핵심 담보권은 2023.09.22 동해남부새마을금고 근저당권 108,000,000원이고, 이것이 말소기준입니다. 2025.08.12 하나캐피탈 가압류 47,519,793원, 2025.08.29 에스비아이저축은행 가압류 19,268,110원, 2025.10.20 하나캐피탈 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 기존 우리은행 근저당권과 과거 금지사항등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 64.0%
동해석미모닝파크는 184세대, 2013.04.16 준공 단지입니다. 제공된 최근 거래 표본은 77.28㎡부터 84.89㎡까지 포함하고 있으며, 최근 12개월 평균은 166,336,250원, 최신 거래는 2026.07 200,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 3.8% 높은 흐름으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.21㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.2㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 77.28㎡ | 14 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 84.2㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 84.2㎡ | 11 | 174,000,000원 |
| 2025.09 | 77.28㎡ | 5 | 150,600,000원 |
| 2025.09 | 77.28㎡ | 14 | 150,600,000원 |
| 2025.08 | 84.2㎡ | 3 | 162,490,000원 |
| 2025.07 | 77.28㎡ | 14 | 150,600,000원 |
| 2025.06 | 84.2㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 77.28㎡ | 5 | 150,600,000원 |
| 2025.06 | 84.89㎡ | 8 | 159,650,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 166,336,250원 |
현재 최저매각가 106,400,000원은 최근 12개월 평균 166,336,250원의 64.0%입니다. 전체 거래 평균 164,295,000원 대비 수치도 64.8%이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 가격 추세도 3.8% 상승으로 제시돼 있어, 현재 회차는 단순히 감정가가 낮아 보이는 수준을 넘어 최근 거래대와 상당한 간격이 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 1. 근저당 · 동해남부새마을금고 | 108,000,000원 | 104,110,400원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 47,519,793원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 19,268,110원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 하나캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 174,787,903원, 예상 배당액은 104,110,400원, 미배당은 70,677,503원입니다. 신청채권자 하나캐피탈의 청구액은 44,489,730원이지만 선순위 근저당 배당으로 현재 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 이 미배당은 제공된 분석상 매수인에게 인수되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 70,677,503원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 74,480,000원 | 72,739,360원 | 102,048,543원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 123,990,351원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권의 배당 부족은 가격이 내려간다고 해서 매수인 인수로 전환되는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서도 이미 최근 12개월 평균 대비 64.0%이므로, 추가 유찰만을 전제로 판단하기보다 실제 점유·내부상태·입찰 경쟁을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해광희중학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·다가구주택·농경지 등이 형성된 미개발 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 건물의 7층 702호입니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측·남서측 3면이 공도에 접하고, 토지는 평지의 아파트 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적은 9,000.7㎡, 공시지가는 232,400원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 184세대 단지이고 2013.04.16 준공입니다. 최근 거래 표본 12건이 확인되며 최근 12개월 평균은 166,336,250원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 등기·배당 분석상 인수액은 0원이지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.09.22 동해남부새마을금고 근저당권이 기준이며 이후 가압류와 강제경매개시결정은 소멸 대상으로 정리됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 164,295,000원보다 최근 12개월 평균 166,336,250원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 참고하는 편이 적절합니다.
- 현재 가격 여유. 최저가 106,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 64.0%이고, 가격 추세는 최근 구간이 이전 구간보다 3.8% 높은 것으로 제시됩니다.
- 채권자 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 70,677,503원이 발생해도 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.08.27입니다. 매각기일 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 시세보다 낮다
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 가격과 점유 확인입니다. 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정은 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 106,400,000원은 최근 12개월 평균 166,336,250원의 64.0%이며 최근 가격 추세도 3.8% 상승으로 제시돼 있어, 현재 회차의 가격 메리트는 분명합니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 내부 상태를 확인하지 않은 채 권리가 깨끗하다는 이유만으로 입찰가를 높이는 것은 피해야 합니다. 결론적으로 권리구조는 양호하고 가격도 유리하지만, 최종 승부처는 점유 확인과 실제 입찰 경쟁입니다.
