256,900,000원
춘천지방법원 2025타경30796. 강릉시 입암동 강릉입암동천년가밸로채아파트 101동 6층 601호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·파우더룸·발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층입니다. 감정가는 367,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 256,900,000원입니다.
권리분석의 핵심은 240,000,000원 임차보증금입니다. 임차권등기에는 계약일 2022.12.17, 점유개시일 2022.12.19, 확정일자 2022.12.19로 기재돼 있지만 주민등록일자는 2023.11.10입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2023.11.03 접수됐으므로, 이 사건 자료상 임차인은 말소기준권리보다 뒤에 전입한 대항력 없는 임차인으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30796 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 101동 6층 601호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·파우더룸·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건 내 6층 601호 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 256,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 인수되지 않는다
말소기준권리는 2023.11.03 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원이며 공동담보목록 제2020-351호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.12.04 등기된 김미숙의 주택임차권, 2025.01.20 추가 설정된 우리은행 근저당권, 2025.11.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.4억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2023.11.10 | 2022.12.19 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 매수인 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김미숙은 임대차계약일 2022.12.17, 점유개시일 2022.12.19, 확정일자 2022.12.19이지만 주민등록일자는 2023.11.10입니다. 말소기준권리 2023.11.03보다 주민등록이 늦어 자료상 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 배당요구는 2024.12.04 접수된 것으로 표시돼 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가 367,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 256,900,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 179,830,000원(49%), 3회 유찰 시 125,880,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 가격 메리트를 직접 판정할 수 있는 동일 조건 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 단지 정보에는 295세대, 준공일 2023.09.27, 경매물건 평균 유찰 1.5회가 표시돼 있지만 최근 실거래 평균·최신 거래금액은 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 시세보다 싸다”라고 결론내릴 수 없습니다. 현재 단계의 적정한 판단은 권리와 가격을 분리해, 권리는 인수 0원으로 정리하되 가격은 실거래 확인 전까지 보류하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,396,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 252,503,400원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,396,600원을 제외한 매각대금이 선순위 우리은행 근저당권 배당에 사용되며, 이후 권리에는 미배당이 발생하는 구조입니다. 총 채권액 50,846,000,000원, 총 예상배당 252,503,400원, 미배당액 50,593,496,600원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강릉시 입암동 성덕동주민센터 동측 인근으로, 아파트 단지·단독주택·근린상가·공장 등이 형성된 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 사다리형 유사 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
- 단지. 강릉입암동천년가밸로채아파트는 295세대, 준공일 2023.09.27로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김미숙이 건물 전부를 점유 중인 것으로 조사돼 있으므로 낙찰 후 현실적인 인도·명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 주민등록일 2023.11.10과 말소기준권리 2023.11.03의 선후관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 최저가 256,900,000원이 주변 시세보다 낮은지 여부는 최근 동일 단지·유사 면적 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자에게 미배당이 크게 발생하더라도 현재 자료상 그 미배당액이 낙찰자의 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2023.11.03 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 관련 법률관계와 말소 여부는 입찰 전 원본 및 관계기관을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.08.27입니다. 매각기일 2026.08.31 전 최신 등기와 매각물건명세서 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 계산이 끝나지 않았다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 임차보증금 240,000,000원과 현재 최저가 256,900,000원입니다. 그러나 보증금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 이를 승계하는 것은 아닙니다. 김미숙의 주민등록일은 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 구조가 명확합니다.
반대로 가격은 섣불리 결론내리기 어렵습니다. 감정가 367,000,000원에서 1회 유찰되어 256,900,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 “70%니까 싸다”가 아니라 “권리는 확인됐고, 가격은 실거래를 확인한 뒤 결정한다”가 이 사건에 맞는 결론입니다.
