춘천지방법원 2025타경30806. 강릉시 입암동 ‘강릉입암동천년가밸로채아파트’ 102동 12층 1207호입니다. 감정가 300,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 210,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사아라마루이고, 2025.11.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 말소기준권리는 2023.11.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다.
눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 임차보증금 226,600,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원보다 큰 금액이지만, 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 차액을 매수인이 인수한다’는 대항력 인수형이 아닙니다. 정재교의 주민등록일자는 2023.11.30.로 말소기준 2023.11.03.보다 늦고, 확인된 권리분석에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 12층 1207호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 12층 중 12층 · 남서향 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 226,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2023.09.27 |
| 단지 규모 | 295세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원이고 공동담보목록 제2020-351호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 정재교의 주택임차권, 우리은행의 추가 근저당, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재교 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 226,600,000원 | 2023.11.30 / 2023.01.09 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일자는 2023.01.09., 점유개시일자는 2022.12.30., 확정일자는 2023.01.09.이지만 주민등록일자가 2023.11.30.로 말소기준 근저당의 2023.11.03.보다 늦습니다. 그래서 이 임차권은 대항력이 없고, 등기상으로도 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 300,000,000원, 현재 최저가는 210,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 147,000,000원(49%), 그 다음은 102,900,000원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에서는 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근·과거 거래 추세를 이용한 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 2.10억을 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 가격 매력은 실제 동일단지·유사면적의 최신 거래와 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 3,740,000원과 선순위 우리은행 근저당에 206,260,000원이 배당돼 매각대금 전액이 소진됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 226,600,000원 청구에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
미배당 수치는 공동담보로 기재된 우리은행 채권최고액과 추가설정 근저당 등을 포함한 제공 시나리오의 합산값입니다. 따라서 이 수치를 곧바로 이 호실 하나의 실제 잔존채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉중소일반산업단지 남서측에 인접해 있고, 북동측은 중소규모 공장이 밀집한 공장지대, 북서측은 아파트단지, 남측은 일부 단독주택·근린생활시설이 산재하는 강릉시 변두리 신흥개발지역입니다.
- 교통. 대중교통은 다소 불편한 지역이나 차량 접근은 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 중 12층 단위세대이며 남서향입니다. 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 1층 주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 토지 지분면적은 집합건물등기부상 44.3303㎡, 토지대장상 36.1775㎡로 기재돼 있으나 강릉시청 문의 결과 토지대장 기재착오로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 현재 최저가 210,000,000원이 감정가의 70%라고 해서 시세보다 저렴한 것은 아닙니다. 동일단지·유사면적의 최신 실거래를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 정재교의 보증금 226,600,000원, 전입 2023.11.30., 확정일자 2023.01.09., 임차권등기 2024.12.04. 및 배당요구 사실을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 1번 우리은행 근저당권의 공동담보목록과 실제 피담보채무 범위를 등기 원본 및 배당 관련 서류와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 이력 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주택으로 이용 중인 물건이므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 핵심은 보증금 226,600,000원이라는 큰 숫자에 겁먹거나, 반대로 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 않는 것입니다. 임차인 정재교는 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
반면 가격은 아직 결론을 낼 근거가 부족합니다. 현재 210,000,000원이 감정가 대비 크게 낮아졌더라도 최신 동일단지 실거래와 비교하지 않은 상태에서는 시세 메리트를 부여할 수 없습니다. 신청채권자 주택도시보증공사도 현재 회차 예상배당이 0원인 만큼 선순위 담보구조는 무겁습니다. 결론은 “인수 0원으로 권리는 무난하지만, 응찰가는 최신 실거래 확인 뒤 결정”입니다.
