춘천지방법원 2025타경30810. 강릉시 입암동 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 5층 502호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사아라마루이고, 2023.11.03. 우리은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤 2024.12.04. 설민석의 주택임차권, 2025.01.20. 우리은행 근저당권, 2025.11.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 196,100,000원입니다. 현재 최저매각가 189,000,000원보다 보증금이 크지만, 이 사건에서는 ‘보증금이 크다’는 사실만 보고 인수형으로 판단하면 안 됩니다. 설민석은 2022.12.14. 점유를 개시했으나 주민등록일이 2023.11.14.로, 말소기준인 우리은행 근저당권 2023.11.03.보다 늦습니다. 자료상 판정도 대항력 없음이며 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 5층 502호 |
| 물건종류 | 아파트 · 15층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 강릉입암동천년가밸로채아파트 · 295세대 · 2023.09.27 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2023.11.03. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후의 주택임차권, 추가 근저당권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리도 해당사항 없음입니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 ‘전입 순서’가 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 설민석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 196,100,000원 | 2023.11.14 | 2022.11.30 | 있음 · 2024.12.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일은 2022.11.30., 점유개시일은 2022.12.14., 확정일자는 2022.11.30.이지만 주민등록일이 2023.11.14.입니다. 따라서 2023.11.03. 말소기준권리보다 뒤에 대항요건을 갖춘 것으로 정리되며, 자료상 대항력 없음 판정입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 270,000,000원, 현재 최저매각가는 189,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 132,299,999원, 3회 유찰 시 92,609,999원입니다.
그러나 이 사건에는 비교에 사용할 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회지만, 최근 실거래와 직접 비교할 수 없는 만큼 가격 메리트는 별도 시세 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 185,554,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 집행비용 3,446,000원과 선순위 우리은행 근저당권에 185,554,000원이 배분돼 매각대금 189,000,000원이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 196,100,000원은 예상배당 0원입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 표시된 값이며 실제 채무액과는 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 104동 5층 502호입니다.
- 입지. 강릉시 입암동 성덕동주민센터 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측 단지 출입로를 통해 왕복2차선 도로와 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 338,600원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형으로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)에 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 순서 재확인. 설민석의 계약일·점유개시일은 빠르지만 주민등록일 2023.11.14.가 말소기준 2023.11.03.보다 늦습니다. 등기부·매각물건명세서 원본에서 날짜를 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 보증금 196,100,000원, 임차권등기일 2024.12.04.이며 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 낙찰 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당표 해석 주의. 우리은행 근저당 채권액은 채권최고액 기준이므로 이를 실제 확정채무와 동일시하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 189,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 132,299,999원, 3회 유찰 시 92,609,999원으로 내려가는 구조이므로 응찰 전 가격 기준을 정해 둘 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 미납 관리비·당해세 등을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 설민석의 보증금은 196,100,000원으로 현재 최저가 189,000,000원보다 크지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 현재 회차에서 권리상 실질취득가는 189,000,000원으로 봅니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 270,000,000원에서 한 번 유찰돼 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 이 금액이 시세 대비 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 검증이 필요하다. 이 사건은 그 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
